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证券研究报告

【另类资产观察】投资者定价REITs三

季报业绩，产业园相对逆风

证券分析师

刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001

陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001

2024年11月3日

2024年第28期总第111期

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本周核心观点

市场回顾

REITs跑赢股指、跑输债券。本期（10.18-11.1,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.87%，各指数涨跌幅表现:可转债债券REITs沪深300红利股。

华夏华润商业REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT，涨跌幅分别为3.51%、2.98%、1.93%。

权益带动可转债上涨0.95%，转债信用风险缓释。中证A股上涨1.73%，中证1000上涨而沪深300下跌，体现市场风险偏好提升。权益主线，一是

房地产成交出现企稳迹象，房地产、建筑材料、建筑材料等地产产业链涨幅居前；二是风险偏好回暖，低估值行业上涨弹性更大，本周涨幅居

前的社会服务、轻工制造等PB都在12年以来20%分位数以下。转债板块表现，大宗商品（1.96%）＞传统周期（1.94%）＞新兴周期（1.08%）＞

TMT（0.00%）＞稳定（-0.16%）＞消费（-0.91%）。消费板块权益表现好、可转债表现不佳，主因转债正股跑输行业股指。另外，信用风险担

忧缓释，Wind低价转债指数上涨4.26%，AA-及以下转债上涨2.16%；市场已无70元以下可转债，100元以下可转债的数量占比较期初下降3.54个

百分点至7.82%，回到今年5月水平。

策略展望

三季报影响REITs行情，产权类中保障房、消费业绩相对稳健。三季报发布后的11月1日当周（本段涨跌幅皆为11月1日当周），REITs行情明显

受到三季报业绩影响。一方面，产业园、仓储物流板块受宏观景气度拖累，营业收入分别环比下行4%、3%，REITs价格分别下行0.47%、0.13%，

而财务指标完成度普遍提升的消费REITs则上涨1.32%。保障房REITs因估值较高、供给增加，近3个月持续调整，三季报显示其基本面保持稳健，

板块跌幅环比收敛0.11个百分点。另一方面，投资者定价板块内部的业绩差异。例如，消费板块中收入环比增速最为突出的华夏华润商业REIT

跑赢消费板块1.05个百分点，为当周涨幅前三的个券之一；仓储物流板块内部，红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT收入环比下跌，且前者

跌幅大于后者，而嘉实京东REIT收入环比上涨，REITs涨跌表现亦同，即嘉实京东REIT（0.46%）＞中金普洛斯REIT（-0.52%）＞红土创新盐田

港REIT（-0.66%）。展望下期，配置型投资者可继续跟随供给配置；对于交易型投资者，产业园业绩下行且近期供给集中，或相对逆风。

转债仓位维持积极，继续采取攻守兼备的策略。政策转向积极、权益市场风险偏好提升，仍然建议可转债保持较高仓位。低价转债的快速修复

或接近尾声，当前跌破面值的转债数量占比已回到信用风险担忧发酵、低价转债大幅下跌之前的水平，后续择券应更看重正股表现。策略选择

上，我们仍然建议投资者采取攻守兼备的转债策略，如双低、“高平底溢价率的债性转债”策略。这两个策略本期收益分别为0.72%、1.06%，

下期，权益还将面临增量财政政策博弈、美国大选等不确定性，不排除波动将有所放大，可考虑向“高平底溢价率的债性转债”策略倾斜。

风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。2

公募REITs：REITs跑赢股指、跑输债券

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REITs行情回顾：REITs跑赢股指、跑输债券

本期（10.18-11.1,以下同）各指数涨跌幅表现:可转债债券REITs沪深300红利股。本期REITs指数涨跌幅为-0.87%。而

股指涨跌幅为-0.90%，其中红利股涨跌幅为-1.18%，债券涨跌幅为-0.13%。

本期各板块REITs涨跌幅:消费基础设施交通基础设施能源基础设施仓储物流园区基础设施保障性租赁住房生态环