汕头龙光物业公共维修管理工作指引.docVIP

记录编号：

记录编号：WG/GC-01/2004

页数：第PAGE9页共12页

公共维修管理工作指引

PAGE1

记录编号：

记录编号：WG/GC-01/2004

页数：第PAGE1页共12页

修改状态：0

公共维修管理工作指引

1.概念

公共维修是物业管理的一个最重要环节，为了充分发挥房屋的使用功能，延长使用寿命，提高房屋的适用性、耐久性、安全性、环保性和经济性，保证工程质量，维护公众利益，实行“管养合一、修防结合、分工负责、综合治理”，为业主/业户提供优良的工作和生活环境，以及完善的配套设施服务，体现出物业公司专业化的管理水平和高品味的文化内涵，使管理向更高层次发展。

依据国家有关法规、技术规范、工程建设强制性标准、质量和环境保护体系标准，并结合公司实际情况，制订本工作指引，用于规范和指导各管理处的公共维修工作。

范围包括：公共区域管理（不含公共设备）、装修管理、业户房屋设施维修管理。

2.管理的一般性原则

2.1公共区域管理：是指对大厦、小区的公共设施部分及构筑物的修复、维护、改建活动的管理，包括地库、会所、公共交通设施、管理用房、楼面、楼宇外立面、楼宇内的公共区域、园区喷泉、园区雕塑及儿童游乐场所等的维护、维修。

2.1.1大厦公共区域管理

2.1.1.1大厦的外立面管理，要保持设计的原有面貌：

Ⅰ、玻璃幕墙的维护：见国家行业标准JGJ102-96《玻璃幕墙工程技术规范》。玻璃胶无开裂，幕墙无漏水，玻璃铝合金镀膜无损伤，龙骨结构牢固无松动，玻璃窗开启灵活。

Ⅱ、外墙砖无脱落及大面积空鼓。

Ⅲ、外墙涂料无起皮及大面积色差。

Ⅳ.户外广告牌及霓虹灯的安装要有相应的管理规定

参见建设部颁发的《关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定》

（建城[1996]542号文）

Ⅴ.检查期限：每季度一次，每次检查要有记录，有问题要及时处理。

2.1.1.2大厦天面管理

Ⅰ、天幕钢结构维护要保持完好无损。

Ⅱ、天面进行维护、维修时注意保护航标灯、防雷带、卫星接收系统，不得破坏防水层。

2.1.1.3大厦公共区域的门窗

Ⅰ、种类：防火通道门、管井门、新风机房门、管理及设备用房门、公共区域消防栓门、天面门（包括闭门器、门锁及门框）、排烟风机的百叶窗等。

Ⅱ、要求：每周巡查一次，门无污渍、无破损，开合自如，完好率达到100%，有问题要及时修复。

2.1.1.4大厦公共卫生间及茶水间

Ⅰ、卫生间、茶水间管理的好坏是最能直接反映物业公司的管理水平的高低。

Ⅱ、要求：必须每天都要巡视，检查座便器、冲水箱、洗手盆、小便感应器、干手机、厕位门锁、茶水间水龙头、开水器等。要保持上述设施无积尘、无锈斑、无滴漏、无堵塞，反应灵敏，完好率100%，发现问题迅速解决。

2.1.1.5大厦每层配有的水牌、平面图及指示标识如公司名称、消防通道、逃生路线等应标示清晰、准确。

2.1.1.6大厦的公共照明

Ⅰ、种类：大堂照明灯、电梯厅照明灯、公共走廊照明灯、应急照明灯、消防通道指示诱导灯、管理用房及设备房照明灯、外墙立面射灯、内外广告灯（箱）、地库照明灯、广场地脚灯、水池彩灯等及相应的开关箱。

Ⅱ、要求：管理处根据灯的种类、用途，制定检查周期、维护保养要求。

2.1.1.7大厦内公共区域墙、地面及天花装饰

Ⅰ、种类：大厦大堂内外地面砖、公共通道地砖、地毯、地脚线、墙面、公共通道的天花及顶面、水池台阶砖等。

Ⅱ、要求：每周进行一次巡查。地面无坏损及严重污渍；墙面、顶面无起皮、大面积色差、污迹和划痕；地脚线无脱落及损坏；天花无缺少及严重污染、颜色一致，完好率达到98%以上。有问题应及时处理解决。

2.1.1.8大厦地库集水井的潜水泵、广场喷水池的水泵必须根据实际需要制定巡检周期，保证设备完好率100%，有问题在4小时内进行解决或更换新潜水泵。每月（季）检查一次沉沙污物，及时清理，保证集水井内清洁干净，不得有蚊蝇滋生。

2.1.1.9大厦的管道、管槽

Ⅰ、对消防供水管道必须进行防锈处理后，涂上红色油漆进行保护。

Ⅱ、对供水管道是铁管或钢管必须进行防锈处理后，涂上相关的油

漆进行保护。

Ⅲ、对于供水管道必须在管道上印有水流走向的指示箭头，标记要

明显清楚。

Ⅳ、各类金属槽架之间的连接要安装接地线。

Ⅴ、天面的排水地漏要完好、不堵塞；大厦内各层的地漏及地库的

地漏要完整、安全、无堵塞现象，保证排水通畅，定期检查并

制定巡查周期。

Ⅵ、各管道上的阀门要求开启灵活，完整无损，无滴漏现象。

2.1.1.10大厦地库

Ⅰ、大厦的地库排水沟要求通畅，无堵塞现象。

Ⅱ、地库的墙面、顶面无渗漏现象，地面无积水，如