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世纪广场下阶段营销推广方案

一、现实状况分析

房地产市场连续低迷，消费者持紧缩策略，观望谨慎态度，形势仍然不容乐观。东方广场，枫林，芙蓉春天入市对本案形成直接冲击，而本项目又不存在顶端优势，而且价格不菲。另黔城人气严重不足，入住率低，消费人群有限。前阶段招商结果不显著，难以带动销售，现来访量少，成交量低。

世纪广场从去年4月26日开盘至今年2月份，只销售住宅70多套，占总售套数百分比60%销售面积约为9580㎡，商铺销售20套占总售百分比13%。现在销售本应属尾盘销售阶段，所剩住房楼层及区位全部较差，商铺受大局势影响，且商铺面积总价全部高于黔城市场价格，以当地居民生活水平，相当一部份是没有能力承受，鉴于种种原因，现交房在即，为了立即完成销售任务，保障资金立即回笼，深入展开招商，以租赁带动销售。

二、商业竞争分析

现在，城市即使人气不是很足。但从走访中也可发觉，大型商业及品牌店经营情况也是很乐观，比如（七匹狼、柒牌、以纯等）。从本项目所在片区人口来看，本片区属于新城区，周围政府机关云集，在1000米内也存在部分品牌店及主力超市，本片区实际居住人口已达10000人，占城镇总人口43％，假如全部入住，则占到全镇人口60％以上。所以，居民居住重心已在东移，大部分综合消费能力强有地位、有钱人已成为该片区主人。现将本案和其它商业对比以下：

本案

1、市政府唯一计划情景步行街

2、地处黔城未来发展极核地带，含有没有可比拟地理位置优势

3、规模巨大、功效齐全，并于交付使用

4、周围消费潜力大

芙蓉春天

1、含有一定规模优势

2、周围消费潜力大

3、项目内部住户较多

东方广场

1、离芙蓉大道近，1—2年内商业人气较旺

2、含有大商业规模优势

飞龙广场

已经开业，是当地唯一大型商业，现在没有大商家和其竞争

从以上竞争分析中我们能够得出结论，在未来2—3年内，芙蓉路商圈辐射范围内入驻大型零售业有很大可能性，而处于珠山区域中心地带——开元大道范围内，因为强大消费人群进入，加之政府高度重视（政府90%全部在此范围内），势必将形成新商圈。

三、营销策略

1、以招商带动销售

A、项目定位

项目被列为洪江市人民政府关键项目，本商业中心10万平米黔城龙头地王，意在打造一个集衣、食、住、行、娱乐于一体综合性城市生活中心，引领一个便利，舒适，时尚，新奇和物有所值mall生活新方法，庞大购物休闲规模，无可媲美市场经营环境，美不胜收空中花园和景色优美绿化带，使这里成为无可替换最具活力商业中心和商住两用小区，成为黔城商贸发展中心地带。

B、业态分布

*品牌生活超市：日常生活用具

*百货：珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、家居、专题性专卖、皮具、箱包

*餐饮：冷饮.咖啡馆、酒楼、茶艺馆、美食、小吃一条街

*娱乐：超级影院、卡拉ok厅、歌舞厅、游戏城、保龄球馆、酒吧等

*休闲：书店、音乐城、文化廓、水族馆

*服务：美容美发、桑拿、洗衣店、旅馆、摄影冲印、健身、药店、足疗保健等

*修理：家电维修、电脑、手机维修

*商务：商务服务中心、银行、证券、基金

C、功效分区

一层百货商务修理

二层超市餐饮娱乐

2、抓节点，搞促销

以立即交房为专题，推出10套特价商铺，让用户有利可图，提起爱好

四、推广形式

因为本案开盘时间较长，广告热度已经很低，项目急需集聚人气和散播著名度，本司提议经过以下路径带动现场人气。

1市内派单和邻近县城，乡镇广告车宣传。关键传输招商优惠政策和促销活动

操作1）派单时间2月23日—24日地点：

2）广告车宣传时间2月25日—27日地点：

2短信传输

在怀化市/洪江区/黔城/安江区域投放短信，内容以招商和优惠活动为专题

3户外大牌投放

更换黔城区内户外广告大牌，内容以招商和优惠活动为专题，再次引发受众对项目标关注

4电视或电台

洪江区电视及电台投放，内容以招商和优惠活动为专题（视工期完成度和招商具体情况而定公布开业信息）

提议本项目“招商先行，租售并举”，以关键租户（黔城当地大中型零售商）入驻来带感人气。

五、目标定位

招商对象定位

因本项目定在“市政府唯一计划情景步行街”，经营者应定位为：

次主力店+品牌店+小区配套

2、招商对象分析

次主力店：品牌超市大卖场

超市本身含有强大聚集人流作用。利用具牌超市引导作用，零售业全方面开放，经过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者威力。

品牌店：中国著名衣饰品牌、中国外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌

招商范围锁定在中国一线著名品牌。只要主力店确定进驻，就为当地域大投资者、中小经营者注入了一剂强心针，根本打消其经营上疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。

项目配套性商业：黔城当地大中型零售商、大