万国商贸城销售执行方案样本.doc

昌邑206国道旁“昌邑小商品批发市场”

——万国商贸城销售实施方案

写在前面：一个商业地产项目正式对外公开发售需要条件：

工程进度符合商业物业项目看得见摸得着要求

因为商铺投资存在很多市场变数，投资者要求是实实在在物业或已经培育好市场气氛，所以，商业物业销售通常要求主体工程已经完成，有实力商业地产开发商甚至会等到项目已经投付使用后才会将物业包装对外销售，万国商贸城现在工程进度到C、D、E主体土建完成，物业投资者能够看到商铺实体。

处理方案

向市场灌输“有升值价值物业其价值应该早就被市场发觉”概念，在销售气氛上加强对经营前景描述，也就是要“造梦”，营销关键也就对应地变成“卖梦”，经过营销队伍对项目优异计划、丰富多彩经营业态、主导城市消费目标消费人群、完善商业管理等区分于其它昌邑商业特征讲解促成投资者投资决定。也因为这种营销特征决定了我们不可能让用户很直观地看到物业市场回报，调动现场用户冲动购置是唯一处理方案，现场销售气氛就必需做得热烈。

另：购置未有市场培育商业物业还有另外一个诉求点，就是物业升值潜力空间，价格是地产营销最关键手段之一，假如我们向投资者灌注越早入市折扣越大约念，同时营销人员向投资者传达价格上浮节奏控制话，也一样对部分已经认同万国商贸城区位优势用户有吸引力。

同时，面对在一个城区人口只有20万不到县级市计划一个8万平米大型商业项目标超高难度操作，泽通“万国商贸城”项目组经过大量论证和排她性分析，得出应将项目计划为国道边上针对昌邑地域以物流概念为主导日用小商品批发专业商业街区结论。

以泽通经验，一个商业地产项目标租赁和销售其实全部需要先确定项目未来终端消费者问题，我们是帮助经营者找到消费市场也就是有生意能够做她们才有可能支付稳定租金，投资者因为有稳定租金回报才会购置我们物业，所以商业物业开发关键源头就是为消费者提供一个她们需要消费环境。现在对于万国商贸城推广因为没有开启正式招商，关键诉求集中在我们能够得到从政府层面支持这么理性描述而忽略了未来街区消费模式感性描述，所以，市场还对我们商业理念不熟知。

处理方案

经过系列软文、活动、论坛等形式多方面展开消费者层面公关，让消费者市场对我们项目未来购物环境、购物气氛充满期待。

商业管理企业提早进驻

成功购物中心要素包含区位、交通可及性、视觉可见性、社会经济条件、团体、资金、认知及专业水准、热忱等。商业经营管理工作分为前场及后场，前场包含：租户管理、人车潮管理、客诉管理、招商管理、行销管理等；后场则有：设施管理、保安管理、人事管理、行政管理、危机管理、清洁管理、财务管理、信息管理、资产管理、合约管理等。

经营者、投资者共同关注一个问题是这个商贸城能不能真正开起来？开起来以后会不会经营不下去？作为营销人员，我们对此处理方法就是告诉她们专业商场管理关键性，专业商业管了处理是将潜在消费人群引导到商贸城来，并尽可能地让这些人群长时间在商贸城内停留，所以，整体形象推广、社会团体机构公关、目标消费者筛选和组织，租赁合约管理等全部是经营者能够展开经营活动必需条件，现在情况下，昌邑商业物业商业管理还停留在比较初级阶段，假如万国商贸城能够引进专业商业管理企业，投资者相关商铺经营生命力疑虑将能够得四处理。

处理方案

成立万国商贸城商业管理企业，并完善商贸城商业管理系统，提议先在营销接待中心成立经营户服务中心，提供外地商业经营考察、品牌引进、经营问题查询等CRM管理系统服务。跟进工作包含物业管理系统、招商系统和现场管理系统，商业管理企业对销售含有促进作用。

泽通销售实施方案，就是在以上不确定原因情况下完成物业销售任务，就是处理怎么卖好万国商贸城问题。我们就这个问题做以下展开：

第一部分项目现在情况总结

万国商贸城在昌邑新市政中心，206国道和解放路交汇处，紧邻昌邑计划中新市府、市政广场、奎聚中学、文山中学，处于计划中“昌邑高级生活区”中心位置，其区位优势不言而喻。

万国商贸城由新建业置业（昌邑）开发建设，引进港资，引导地方经济发展，携城市中心南移之优势，设置三层联体宜商宜住邻街商铺，内置楼梯，让经营者真正做到和自己产业“零距离”。

万国商贸城由上海同济大学计划设计，外观恢弘，临街远眺，气势磅礴，为昌邑城市中心标志性建筑，过往人群皆驻足流连，造就成熟商业气氛。

万国商贸城经营方法灵活，可自营，可出租，集小商品、餐饮、大型超市等综合业态于一体，利于形成大型关键商业中心。

一、项目商业商区经营方向定位及运行思绪

1、策划标准

在不改变现有建筑布局形式前提下，依据施工进度重新定位现有分区段。

2、区域划分及运行思绪

A区：大型综合性商场

出于对整个商区推广战略角度出发，昌邑市市政府搬迁，以此带感人气集中，为经营业主提供一定信心确保；

D、E区：昌邑小商品日用具批发专业街

锁定引入小商品批发市场，运行模