物业前期操作手册.docVIP

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TOC\o1-2\h\z\u五、操作规程 4

W01-01物业前期介入管理 4

接管验收管理、 14

W01-03物业入住（驻）管理 21

六、支持文件 28

W01-03-01物业服务费收缴协议 28

房屋接管验收标准 30

前期物业服务合同 30

临时管理规约 30

用户手册 30

消防安全责任书 30

七、相关记录 31

物业分户验收单 32

物业分户验收问题处理汇总表 33

物业整体移交验收表 34

房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表 35

房屋本体公共部位及公共设施验收表 36

分项工程接管验收表 37

工程项目移交接管验收签到表 38

物业接管验收内容一览表 39

入住/驻流程表 40

业主（用户）情况登记表 41

物业前期介入管理

物业前期介入管理

1目的

通过参与物业的规划、设计和建设的过程以及服务于开发商的销售配合，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。

2操作规程

2.1前期介入工作组从使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细节、缺陷提出修改方案，优化设计，完善设计中的细节。

2.2前期介入工作组参与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点提供建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目设计部门参考；

3.项目评估

3.1整体评估

项目整体规划功能区分合理性与协调性；

项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足；

建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美；

生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷；

设备、设施保障充分，水、电、气、通讯、电梯、污水处理等可靠完善；

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施；

安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分；

便于物业组织管理，节约管理成本；。

3.2单项综合评估

3.2.1安保布局

a）便于安保管理区域分割，消除管理死角；

b）便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点；

c）人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理；

d）安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；

e）安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。

3.2.2消防布局

a）消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；

b）消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范；

c）消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范；

d）消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

3.2.3交通布局

a）各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

b）主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c）机动车位配置充分。

3.2.4环境绿化管理

a）绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置合理，造型优美；

b）绿化品种便于养护，养护成本节约；

c）绿化布局不遮挡采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；

d）绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；

3.2.5景观配置要求

a）景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域。

b）采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c）水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d）不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。

e）景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

3.2.6设施设备配套

a）水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。

b）配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c）沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d）公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明宜采用节能自熄开关，疏散照明和灯光疏散指示标志合理。

e）配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。给水泵房内不应有污水管穿越。

3.2.7智能化配置

a）安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、电子巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急