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亚豪-华正大厦商业部分价格定位报告
关于租售价格方面的建议商业物业的定价出租价格销售价格多采用市场类比法有一定成长空间租金反推法物业类比法考虑市场未来发展因素考虑不同的商业形态特点考虑开发商利润空间11/5/20242
影响租金价格的外部因素项目所在区位周边商铺租赁价格水平可视性可达性是否临城市主干道人流量车流量11/5/20243
影响租金价格的内部因素面积：面积越大，租金水平越低楼层：以首层为最高低，其他楼层递减业态定位：不同业态的租金承受力不同出入口方向：出入口临街，人流量大，可提高租金水平形态：形态越方正、面宽进深比合适，可提高租金水平展示面：展示面越大，租金水平越高铺位分割方式配套设施：配套设置齐全，符合目标商家选址要求11/5/20244
本项目租金定价分类楼层定位核心因素租金定价临街商铺首层展示面较好、面积适中、形态方正8-12元/天/平米主体裙房首层与负一层展示面很好，但面积较大，特别是地下商业面积达1万平方米左右，适于大面积整租4-5元/天/平米C1C2裙楼6层面积较大，以餐饮娱乐业为主，适合整租3-4元/天/平米11/5/20245
本项目销售价格定位——临街商业销售价格：按照租金反推法，投资回报率按10%计算，销售均价为：10元/天·㎡×365/10%=36500元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：38000元/㎡注：临街商业为本项目首层部分，投资回报率最高11/5/20246
本项目销售价格定位——主体商业销售价格：按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：5元/天·㎡×365/8%=22812元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：24000元/㎡11/5/20247
本项目销售价格定位——C1C2裙楼销售价格：按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：4元/天·㎡×365/10%=18250元/㎡考虑到未来销售、入市时间、未来租金递增等不确定因素，确定本区域销售均价约为：20000元/㎡11/5/20248
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