住宅项目可行性研究报告样本样本.doc

住宅项目可行性研究汇报

编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务

编制时间：5月~7月

汇报编制人员名单

项目责任人：毕轶群

技术管理责任人：毕轶群

编制人：毕轶群肖鹏陈喜莲郭邦敏

校核人：刘珊萍李茂丹

审核人：董景明毕轶群

审定人名单：董景明孙祖耀杜阅诗

诸海伟金玉成周全

目录

一、总论………………4

二、市场调研分析……8

三、项目综合定位……22

四、项目投资估算……34

五、财务分析…………42

六、不确定性分析……43

七、风险分析和对策…47

八、附表………………49

总论

1、项目建设背景

依据南昌市城市计划发展需要和沿江东路片区控制计划要求，上海金厦房地产已经过拍卖取得原江西第四建筑工程企业，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市计划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目提议书已经省计委同意，各项前期工作和计划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F

（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程企业）

（4）计划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务

（7）企业性质：其它有限责任企业

（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产于1992年8月正式成立。企业现有职员60人，其中各类职称技术经济管理人员30人，注册资金万元，资质等级为二级。企业资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立负担各类大中小型房地产项目开发和建设，自企业成立以来，前后开发项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。现在在计划和开发建设项目有：南昌市建设路284号省建总企业建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。企业采取新工艺、新技术，不停坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。

（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金起源：本项目建设资金由上海金厦房地产自筹和银行贷款，不足投资经过预售房款来处理。

依据收益计算，所得税前项目标财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目标社会效益和经济效益很好。

3、可行性研究汇报编制依据

（1）省计委计投[]32号文《相关“风华盛世”项目提议书批复》；

（2）上海金厦房地产签定《国有土地使用权出让协议》；

（3）南昌市计划设计院《沿江东路沿线控制性具体计划》；

（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步计划方案》；

（5）原江西第四建筑工程企业地质勘测资料；

（6）南昌市城市计划局《南昌市土地使用变更通知书》；

（7）省审计事务所验资证实；

（8）中国建设银行江西分行资金证实；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法和参数》（第二版）；

（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究汇报研究范围

依据“风华盛世”项目提议书批复和初步计划方案，本研究工作范围关键是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功效，住宅及公用工程建设方案，投资估算和资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及提议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设计划手续已在办理，部分建设资金经过自筹和银行贷款来处理，其它部分由预售房款处理，现场建设条件含有。针对商品房升级换代，住宅建设由低级走向高级发展趋势和南昌市已经有一部分收入较高住宅消费群体，户型计划为中高级住宅，依据对南昌市住宅市场分析估计，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从现在房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，提议在下一步方案计划时，对初步确定住宅户型和功效标准再深入市场调研，尤其是面积较大商品房，如完全作为住宅，要依据市场改变作出更为正确市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设计划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽可能减小项目风险。

6、关键经济技术指标

“风华盛世”项目关键设计指标见表1、表2

表1：“风华盛世”项目关键计划设计技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总占地面积

平方米

60600

2

总建筑面积

平方米

109000

3

容积率

1.8