地产需要什么样的货币化？.docx

内容目录

货币化安置怎么看？ 3

什么是货币化安置？ 3

市场为什么关注货币化安置？ 3

棚改货币化的历史经验是什么？ 4

PSL提供货币化安置资金 4

地产回暖贡献良性循环 5

目前地产需要什么样的货币化？ 6

附录：棚改货币化历程 7

图表目录

图1：各国居民杠杆率 3

图2：央行PSL操作与棚改货币化的相关运行机制 4

图3：PSL余额变化 4

图4：一般公共预算内棚改相关支出规模 5

图5：政策性银行历年新增棚改贷款规模 5

图6：2014-2016年商品房销售和地产投资当月同比 6

图7：地产回暖对地方土地出让收入、居民收入信心均有提振 6

图8：棚户区住房计划和实际改造规模 6

图9：专项债中投向棚改和土储的规模和占比 6

图10：增量工具与上证综指 7

图11：增量工具与10Y国债 7

图12：楼市广义库存 7

图13：楼市狭义库存 7

近期，市场关注地产货币化问题。那么，什么是货币化安置？为什么市场对货币化安置如此关注？货币化安置能否引导地产市场止跌回稳？我们先从货币化安置的定义谈起。

货币化安置怎么看？

什么是货币化安置？

货币化安置是相对于实物安置形式而言的，最早的货币化安置出现在拆迁过程中，被称为“作价补偿”或“货币还迁”，指拆迁人按应安置房屋面积折合为货币支付给被拆迁人，由被拆迁人自行选购房屋的形式。1

2001年，国务院发布新的《城市房屋拆迁管理条例》2，将“作价补偿”变更为“货币补偿”，明确“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”

货币化安置真正开始大规模运用，并受到市场关注，源于2014年-2018年全面铺开的“棚户区改造”与“棚改货币化”。

根据中国经济网披露，“2014年，棚改货币化安置开始在全国推广，货币化安置比例在三年时间内从9?迅速提升至48.5?……2015年至2018年，棚改货币化安置比例一路走高，棚改工作推进速度也大幅加快，年均实际开工达600万套。”

今年10月17日，住建部部长在国新办新闻发布会上表示3，“一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。”

市场为什么关注货币化安置？

2022年以来一系列房地产放松政策，包括限购、限贷、调整首付比例和房贷利率下调等政策优化，更多是从“提供杠杆”的角度，打开居民购房的客观限制。但目前居民杠杆总体高企，收入和就业预期较低，叠加“买涨不买跌”的心态，把需要变为需求，关键一步是增加现金购买力。

图1：各国居民杠杆率

资料来源：，

货币化，可以为居民提供“杠杆支点”。一方面提升居民购买力，另一方面，被拆迁/改造的居民如果没有其他房产，作为楼市的增量买家，有助于地产去库存、推动“止跌回稳”。从开发商角度，货币化安置也有利于资金回流，打通循环。

1https:///Article/CJFDTotal-GFCD199809033.htm。

2https:///gongbao/content/2001/content_60912.htm。

3/live/2024/34977/tw/

正如2014-2016年的经验，棚改货币化大规模铺开以后，2015年下半年商品房销售全面回暖，2016年地产投资增速也开始上行。

棚改货币化的历史经验是什么？

PSL提供货币化安置资金

2014年开始，一方面为配合国家战略发展、推进棚改解决民生问题；另一方面为应对房地产景气度快速下滑的状况，稳定房地产市场和经济，PSL应运而生。7月底，银监会批准国开行住宅金融事业部开业4，以办理棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务

等。

PSL操作如何在棚改货币化安置中发挥作用？

棚改主体以政府信用背书的棚改服务协议、特许经营协议做抵押，从政策性银行获取贷款，贷款资金随后用于购地、支付居民动迁费用、项目工程建设等。最终构成“PSL-国开行棚改专项贷款-支付棚改相关费用”的资金流转链条。

棚改主体在获得政府支付的棚改服务费用以及来自居民的购房费用后，偿还国开行的棚改专项贷款和商业银行的配套贷款。其中政府购买棚改服务的资金逐年列入财政预算，如预算安排有缺口的，可由上级政府代发地方债予以支持，并优先用于棚改。居民则由于获得货币形式的安置费，购房资金得到有效补充。

图2：央行PSL操作与棚改货币化的相关运行机制

资料来源：，

自2018年货币化安置逐步退出后，PSL余额持续缩减，仅有两次短暂大额新增。第一次是2022年三季度在疫情的二次冲击下，PSL