广场总体营销策划方案样本.doc

协和广场总体策划营销方案纲要

策划说明

水无常形，兵无常胜。在变中求胜，才能脱颖而出。本策划方案是在对雅安房地产市场进行具体市场调研，取得详实资料及可靠市场信息基础之上。我们采取逆向思维以用户为导向整合营销方法，从“请消费者注意”转到“请注意消费者”，在市场中发觉问题，运作手段上处理问题，以期能在销售结果上得到最好答案。

目录

我们所面临问题

我们所拥有条件

我们项目定位及发展方向（三个第一）

我们对项目标市场机会分析

我们总体处理方案纲要

现在我们销售思绪和操作手段

我们所面临问题

原来开发理念已不符合现有市场需要；

项目标产品定位难以满足主力商家要求；

项目已经进入交房阶段，但缺乏商业气氛；

招商工作进行缓慢，而招商又是决定项目成败关键，商家进场经营又利于营造项目标人气和商气；

项目品质有待深入提升，包装不到位，如项目标现场包装、外观包装、环境包装、广场包装等；

项目经营业态定位分区有待深入细化；

项目标广告（概念）诉求模糊，有待深入挖掘项目标优势。

我们所拥有条件

项目已经完工，现房销售对投资者是一个强大风险保障；

项目标规模是雅安第一商业地产，含有唯一性和资源稀缺性；

项目所处位置属交通要道，人流、车流、物流全部很大；

项目标总体计划符合政府发展方向，满足开发跟着政府计划走思绪；

项目周围市政计划及配套设施不停完善；

开发企业含有强大实力和专业企业加盟。

我们项目定位及发展方向（三个第一）

项目市场定位及发展方向

雅安第一购物中心（支撑点：一站式消费）

雅安第一文化中心（支撑点：新城市生活广场文化理念）

雅安第一娱乐中心（支撑点：全新体验式消费模式）

业态定位：休闲娱乐型购物中心

说明：购物中心内部结构由百货店或超级市场作为关键店，和各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施组成。服务功效齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。依据销售面积，设对应规模停车场。本项目按规模分类属区域型（大型）购物中心，商圈人口在20万以上。按开发理念分类又属于休闲娱乐型购物中心，加上专题广场（公园）、电影城等娱乐设施组成。

项目业态及业种计划：

方案一

幢号

A幢

B幢

C幢

D幢

E幢

F幢

业态

计划

1-2F：百货商场、互惠超市

3F：电影城/影楼

4F-5F：房管局、写字楼、

1-3F：百货商场

4-5F：娱乐

1F：建材、家电

2F：家居中心

3F：娱乐

4F：写字楼

1-2F：衣饰、百货

3F：餐饮

4F：茶楼

-1F-1F：临河小型酒吧、步行街内快餐及名小吃

2F-3F：餐饮、娱乐

-1F：餐饮娱乐

1F广场：露天酒吧、餐饮

备注

提议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。

方案二：若百货商场不进驻，其它专业市场，并设置用户休息区及自动柜员机。

计划时充足考虑到两江汇合自然景观绝好性。

设置专题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。

方案一说明：此方案是依据现有招商情况进行业态计划，我们认为衣饰、建材、家居三大行业已经较为饱和，衣饰行业我们将面临和平安大市场、假日广场、温州商城较强竞争，建材将面临和幸福商城、平安大市场等进行竞争，1000M2左右家居中心已逾6家以上，这三大行业竞争较为猛烈，若项目需在这三大行业竞争中突围，困难重重，且行业预期不如其它行业好，可能经营3-6月将面临洗牌。

方案二：

幢号

A幢

B幢

C幢

D幢

E幢

F幢

业态

计划

1-2F：电器城

3F：电影城/影楼

4F-5F：房管局、写字楼、

1-3F：百货商场

4-5F：娱乐

1F-2F：灯饰城

3F：娱乐

4F：娱乐

1-2F：电脑城

3F：网吧、电玩城

4F：茶楼

-1F：茶楼

1F：酒吧、名小吃、西餐厅

2F-3F：高级餐饮、娱乐

-1F：餐饮娱乐

1F广场：露天酒吧、餐饮

备注

提议3F引入电影城有利于给商家、卖家、市民树立信心。

方案二：若百货商场不进驻，其它专业市场，并设置用户休息区及自动柜员机。

计划时充足考虑到两江汇合自然景观绝好性。

设置专题公园或中心广场是为了吸引市民走向购物广场内。

方案二说明：本方案是依据前期市场调查及产品现实状况进行业态和业种组合，以3个大型专业店+百货商场+餐饮娱乐业态计划，电器、灯饰、电脑在雅安市场较有潜力，且专业市场竞争不强，经过差异性经营定位将项目连续且良好经营。本计划目标是为了给招商、经营管理、营销推广提供一个科学指导方向，且有目标进行市场扩张，并锁定消费群。功效计划对于商家应灵活处理，让招商工作保持一定弹性。

项目命名提议：协和广场

备选方案：协和广场、协和春禧广场、协和黄金半岛、协和金钻广场、协和财富广场、协和国际购物广场、协和新城市广场等

项目更名目标：因为项目名称“协和商贸休闲广场”名字过于繁琐，且不易于记忆，提议缩短名称，直接用“协和广场