地产营销推广方案模板样本.doc

北江明珠

营

销

推

广

方

案

二00三年六月二十八日

目录

营销策略

目标用户群和竞争对手分析

项目定位

入市时机及姿态

销售节奏

销售目标

价格策略

付款策略

项目现场包装方案

户外广告安排

报纸媒体推广安排

电视媒体推广安排

十一、流动广告推进安排

十四、发展商代理商工作步骤安排

十五、营销推广步骤和营销预算

营销策略

塑造本项目鲜明独特市场形象，挖掘提炼并让市场明确定知到本项目和众不一样独特卖点，是实现销售目标关健点。为此，正确项目定位、有力usp（独特销售主张）专题，确立市场差异化是我们在营销推广中延展根本。本项目正式开盘至推售期间，是一个将北江明珠逐步推向市场、提升人气，进而促进销售过程。所以在销售中一定要做到“有计划、有步骤、相关键”地推出物业。营销策略方案以下：

1、采取严格销控管理

2、结合实际销售情况制订出合理调价方案

3、销售各阶段和广告促进亲密联动

4、适时采取直接有力促销活动

5、酌情进行销售政策合理调整

6、提升物业质素和发展商品牌策略。

本项目可售建筑面积住宅约2.2万平方米，我们销售目标本着在尽可能短时间内取得最大销售业绩，合理控制销售节奏，处理好价格调整，配合强有力整合推广策略，使开盘后销售能一炮打响，甩开竞争对手，成功占领市场。

价格实施“低开高走”策略，起始均价为2300元/平米左右，结合实际销售情况逐步提价，每次调价幅度要既能给前期购房者信心，又能引导准用户产生购房欲望，最终达成均价2500元/平米以上目标。

整个期间要求有步骤，有策略进行，对此，我们将整个期间按多个关键时间进行了划分，首先是开盘后三个月；第二是开盘后六个月；第三后期尾盘阶段。将整个项目销售周期分成了三个区间，各个区间目标和侧关键各有不一样。其最终目标和作用全部是达至销售目标完成。

经过对大堂、电梯间和入户大门包装和真空玻璃应用等方面和日常生活亲密相关方面提升物业本身质素。经过对发展商、设计单位、施工单位和园林设计单位包装来树立市场信心和提升市场著名度和增加竞争力。

目标用户群和一级竞争对手分析

不管是项目标先天条件还是后天条件，项目标目标用户群肯定是当地高层次成功人士，这群人士有什幺样特征呢？她们对住宅最关心特点又是什幺呢？她们消费行为习惯是什幺呢？她们偏好又是什幺呢？回复这些问题后，我们就能对项目标目标用户群有一个清楚了解和理性认识，才能在包装定位、广告推广上有一个明确目标和既定诉求对象，才能有放矢，使我们包装推广落到实处，所以推广这群人最感爱好东西，包装这群人最喜爱包装。合适超前提倡、引导优质生活方法。是任何一个楼盘营销关键所在。很显然，本项目标目标用户群有以下特征：

1、年纪：35——50之间。

2、职业：私营业主、政府官员、企事业领导、下属县市土财主等。

3、家庭人口组成：3——4口。

4、收入：可能没有很高很固定收入，但积蓄颇丰。

5、消费偏好：不一定喜爱最适合自己，但绝对喜爱能彰显自己

身份物品。

6、装备：有私家车，并不在意离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。

7、心理：有一定从众心理，消费有一定盲目性。

8、背景：可能没有很高学历，但很有社会阅历。

一级竞争对手关键就是指越君豪庭，分析两个项目标优劣势，我们认为造成现在销售情况差异关键原因相对来说有两个：

1、尤其突出卖点：江滨公园和江心岛工程营造极其突出环境优势。而北江明珠现在还比较缺乏这种关键竞争性卖点。

2、用户资源优势：越君豪庭地处政府各个机关周围，政府官员原来住所就分布在周围，这些公务员从近心理和习惯一个居住片区情结造成她们置业首选就是越君豪庭。而北江明珠项目周围用户就相对较少。（据统计，越君豪庭现在有30%用户属于此种类型）

所以，我们项目目前首要目标就是提炼突出一个尤其突出卖点，确立市场差异化，让用户知道她们选择是一个豪宅同时，又能实在感受到豪宅生活是一个怎样尊贵享受。

三、项目定位

从清远现在房地产市场比较来看，项目所处江畔地理位置无可比拟，项目本身质素——彰显业主身份豪宅在当地也是屈指可数，所以项目不管是在先天上还是在后天上全部有不可复制独特征、稀缺性。但因为当地经济发展情况和消费者居住理念一定限制性等方面利差原因造成项目现在处于阶段性困难时期，为了摆脱现在困境，我们对市场和竞争对手做了一个具体而全方面分析，经过多位有房地产营销推广经验实干家进行实地考察后诊疗，最终结论是：我们项目不缺乏优点卖点，反而是优点卖点太多。不过，没有或是没有推出极其突出、独特卖点，这就是造成目前困境关键原因。所以，出现“四处全部行，但无一精通”尴尬境地，这么一来，反而让用户不会对项目产生深刻印象从而促进销售，所以我们策略就是对项目进行一个更具体、更理性、更明确定位，采取“突破一点，带动全方面”战略，