北京写字楼市场调研报告样本.doc

北京写字楼市场调研汇报

第一部分北京写字楼市场背景

经济、政策背景

宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增加：

商业地产是实体经济晴雨表，受中国国际经济基础面影响，基础无法借助政策调控拉动需求，关键依靠于实体经济发展而发展。，全球经济连续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增加17.9%,实际利用外资同比增加20.7%,年底前整年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。

北京市统计局最新经济运行数据显示，一季度，北京市实现地域生产总值3509亿元，比上年同期增加8.6%，增加平稳。伴随中国经济走出金融危机阴影平稳上行，中国需求连续增加，GDP稳步增加，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不停发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象需求增加，对北京写字楼市场需求不停增加。

通货膨胀，不动产投资升温：

受国际量化宽松货币政策影响，造成资金流动性加大，通货膨胀加剧。，北京CPI低开高走，四季度显著加大。10月份突破3%，11月份超出4%，12月份继续走高，达成4.7%。整年居民消费价格指数CPI比上年上涨2.4%，涨幅高于3.9个百分点。一季度，北京CPI比上年同期上涨5.2%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。

险资根本开闸，助力商务办公类物业发展：

9月，保监会对险资投资商业物业根本开闸,投资上限为企业资产总额10%。近7000亿元规模投资，一定程度上增加了对商业地产包含写字楼物业投资需求。年年末，在北京CBD关键商务区中服地块投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产第一大股东，分羹中服地块。

险资投资不动产对保险和不动产行业均组成利好，不动产行业可取得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场估计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型商务办公类物业发展。

住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：

正常而言相近地段商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而多年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业价格比同区域住宅偏低，商业地产本身巨大价值尚没有被充足挖掘。-国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提升二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业展现补涨态势，价值逐步挖掘，助力商务办公类物业市场发展。

产业、计划背景

“十二五”计划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点

３月１６日，国家公布了国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要，把经济结构战略性调整作为加紧转变经济发展方法主攻方向，产业优化升级成为关键目标。发展高端、高效、高辐射产业，利用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。

第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增加2.1%。第二产业增加值784亿元，增加8%，第三产业增加值2709.7亿元，增加8.7%，第三产业在GDP中占比达77%，达成发达国家水平，发达国家这一比重为７０。第二产业转变经济发展方法，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增加快速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势显著，现代服务业发展为商务办公提供更多需求。

因为“十二五”计划将北京打造为世界城市利好消息刺激，北京城市建设步伐不停加紧。鉴于将北京建成世界城市发展目标，第三产业所占比重还要深入加大。第三产业发展基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在目前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。

加上人民币连续升值，以往写字楼价值低估、需求长久处于上升趋势，外资连续进入，写字楼、商业地产成为新投资热点。

“两轴两带多中心”空间计划促进商务办公向多中心发展

北京十二五计划纲要指出，将集中力量关键建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加紧建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功效性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”综合新城，显著增强新城承载力和吸引力，有效承接中心城功效，加强区域合作，推进人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。

两轴两带多中心空间计划自提出（-），至十二五计划

再度强调新城建设力度，为新城连续发展带来