商业街市场调研报告样本.doc

风陵渡商业街市场调研汇报

前??言

????鉴于风陵渡商业街整体计划，经过我企业相关人员初步调研，依据整体市场现实状况和区域市场特征，发掘项目标优点并加以专业发挥，对此项目标可行性、定位及营销策略提供以下市场分析和提议。

一、基础市场情况

1、????区域市场情况

该地处三省交界“金三角”地域，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地域有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射地域广，但在房地产行业规范化上规模专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：

芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业关键集中在永乐路、洞滨大道一带，关键是满足当地消费市场。其商业市场呈以下特点：

（1）????由专业房地产企业开发；

（2）????有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积多㎡，地上两层）生意很好；

（3）????现有品牌较少，全部为中国品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在西安；

（4）????有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所；

（5）????临街门面面积通常在20㎡－80㎡，以50㎡居多；

（6）????租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间；

（7）????出现专业售房机构，地处当地最繁荣地段，但现场部署简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售路径单一，不能营造良好销售气氛

2、定向市场情况

风陵渡地处陕、晋、豫三省交汇处，是通往西北、西南和中原咽喉，属省级经济开发区，距县城芮城35公里。城镇计划面积188.5平方公里，现有些人口8万多，城镇人口1万多，关键分布在道北，人均经济生活水平较低，民风淳朴，以农副产业为支柱产业，商业相对较发达，交通方便,和潼关一河之隔，大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达交通网。同时，市政基础配套已初具雏形，但政府管理较宽松。现在，潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业立即进驻，将对当地经济产生巨大影响。

现在，风陵渡商业关键分布在老街、南街、北街一带，其中有黄河市场、副食品商城、老街市场，但以摊位经营为主，经营情况不理想，通常只在过会、农闲时营业。风陵渡商业关键是以老街、南街、北街临街门面为主，呈以下特点：

(1)????关键由供销社和个人开发，缺乏统一管理，大多陈旧、简陋;

(2)????门面相对较多，约有近千家门面；

(3)????业态较齐全，包含网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电影院、药店、餐厅、美容美发、书店、银行等；但规模较小，文化气息较弱，市场不规范。

(4)????面积较小（20㎡－60㎡），以25㎡和50㎡面积居多，而且二者百分比相当；

(5)????租金低廉,通常在2元╱㎡·月－21元╱㎡·月之间，其中以7元╱㎡·月为主；

(6)????销售以整体转让为主，格局为三间两层带后院，一层门面，销售价格平均为720元/㎡；

(7)????现有品牌稀少，全部为大众品牌，如金莱克等；

(8)????进货渠道以西安李家村、康复路和运城市等批发市场为主；

(9)????商铺结构单一，基础是纯营业用房；

(10)????商铺为砖混结构，不易分割；

(11)????经营模式是租赁方法自主经营；

(12)????住房租金和门面租金相差不大，相差在15％左右，关键是外来人口较多，住房较担心；

(13)????当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、《运城日报》、及《华商报》等。

开发区关键人文环境和工、商业业态分布图（一）所表示：

二、项目本身情况

1、????地理优势：风陵渡经济技术开发区当地处陕、晋、豫三省交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。

2、????规模优势：商业街依靠开发区良好资源计划建设，总占地面积近100000㎡，贯穿整个开发区之南北，由运城市最具实力开发商之一“安厦房地产开发企业”投资开发。计划中商业街功效齐全，批发和零售共存，休闲和购物并举，并配套以完整辅助设施和物流体系，在整个运城地域乃至所辐射地域，亦堪称龙头。

3、????政策优势：风陵渡经济技术开发区是山西省最终一个省级开发区，是山西省关键建设项目之一，招商引资政策宽松、条件优厚，商业街更是开发区计划关键建设商业项目，政府各职能部门如：土地局、管委会、工商局、税务局、公安局等，更是以最优厚条件和最热诚态度支持商业街开发和建设。

4、????市场优势：风陵渡经济技术开发区