广场营销执行方案样本.doc

瑞和·隆平高科广场营销实施方案

合众智业..7

本方案着力于对合肥市高新技术开发区区域内工业地产项目市场进行供需特质分析，针对本项目标办公楼部分，提出可行营销策略，并完善操作思绪，最终落实细节实施。

关键实施以下几点工作

1、探查市场需求空间

2、提炼项目标独特优势

3、提供更多附加值

4、形象、概念提出及推广时间节点安排

5、完善操作、服务细节

目录

第一章、市场分析

第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势

第三章、项目SWOT分析

第四章、项目定位

第五章、推广策略

第六章、现场包装及配套提议(具体实施方案待定)

第七章、营销工作具体实施时间安排

第一章、市场分析

6、高新区涌现大量工业地产项目如TOP创展中心、鲲鹏国际广场、英非科研楼、富临广场、蜀山一号、德华、华亿科学园等众多工业地产项目开启了合肥工业地产高速发展期。一时间风生水起，市场空间由最初空缺状态快速进入饱和、猛烈竞争状态，现在以写字楼、办公为主工业地产项目关键集中于高新区望江西路、黄山西路、香樟大道、科学大道等，且被这些交通要道形成包围态势。

本项目周围办公、写字楼项目：

本项目位处高新区中心区大蜀山脚下，高新区是合肥城市建设关键，是合肥城市计划发展关键区域，它是众多科研、开发、自主创业必争之地。

在高新市中心区周围聚集了办公楼项目有：华亿科技园、浙江商业大厦、鲲鹏国际广场、富临广场、新世纪商务中心等，现在除了较早开发华亿科技园、鲲鹏国际广场（尾盘），其它项目现在全部处于销售阶段。在地理位置和景观上鲲鹏国际广场、华亿科技园等有着较为显著先天优势，因为它们入市较早抢占了部分市场先机，而在销售价格上面不高于同类产品市场价格，部分企业已经入驻。经过对周围市场调查在以下方面该区域办公写字楼关键是以租、售并举方法。其关键特点以下：

关键词——入驻率：伴随高新区区域内项目建立时间各项目销售价格和租金水平呈稳定趋势，经过近时间合肥房产市场总体情况，该区域销售价格没有大变动，基础保持在以前状态。而前期购置用户入驻率在30—40%，这说明高新区办公、写字楼入驻率不高。

关键词——空置率：空经过入住率和项目所推单位面积比较，我们能够看出户型面积越大，其空置率也越高。（经典鲲鹏国际广场240平米以上大面积难以去化）

关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求单位面积大全部在100㎡—200㎡之间。

关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注一个比较频繁问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位一个总租价，在现有市场上即使租价是呈下降趋势，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价，关键是针对租赁户来说她们反应比较强烈，现在高新区物业管理费基础全部在2元/平米左右。

关键词——租金水平：现行市场平均价格基础定位在20元/㎡左右。

关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多工业用地类项目标开发商以很大压力。

关键词——企业规模：依据金字塔结构理论，每十二个月新产生需要大面积写字楼大企业、品牌企业总量较少，大大少于中小型企业。

关键词——商务气氛：近期以来，大型企业和品牌企业基础上全部已经入驻到华亿科技园、软件园、浙江商会大厦等部分相对项目开发较早项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业商务气氛，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。

关键词——目标消费群：数量众多中小型企业，不会在意入驻写字楼商务气氛、更多考虑是面积适宜、销售价格、租金承受力。在大企业、品牌企业消化较充足情况下，不妨先将眼光关注中小型企业。

本项目面临竞争项目——鲲鹏国际广场、、德华、商务中心

小结：

高新区办公、写字楼项目市场空间趋于饱和；所以市场竞争最为猛烈，除了入市早期项目，现在项目要想赢得市场已经不能凭简单环境、地段升值概念来吸引用户，因为这是它们共有卖点、优势。另外高新区商务气氛不浓关键原因是区域内部生活配套不成熟，尤其在公共交通、生活需求等方面不方便，那边空余和新建写字楼已经很多，这些竞争项目建设年代基础一致，位置优势不显著，项目综合素质很靠近，对隆平高科竞争和影响是很大。

第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势

信息化经济来临，企业专业化、集约化、高效化、信息化渐成趋势，城市高度发达地域高级白领等将趋向个人工作间。中国经济正处于发展时期，城市经济形态也在不停地改变、组合之中，创业型、发展型小企业对应较多。未来更多企业实现经济规模发展无须太大办公空间，比如电脑编程企业、网页制作企业，一个企业精英在电脑编写出来程序可能就是企业最大产值。有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万企业将越来越多。信息经济特点是企业产值并不和企业办公面积成正比，这是未来发展趋势，是我们应该关注趋势。而我们项目80—160平米户型空间组合，恰好契合了这群人士