新城物业管理服务方案书样本.doc

滨江新城物业管理服务方案

目录

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第一节物业管理服务总体设想 2

第二节物业管理服务组织机构设置及运作模式 6

第三节物业管理人员配置、培训、考评 16

第四节管理规章制度建立 24

第五节物业档案管理方案 32

第六节物业管理服务方案 33

第七节物业收楼、装修管理方案及方法 36

第八节公共秩序管理方案 42

第九节绿化管理 44

第十节清洁保洁作业方案 56

第十一节设施设备运行、维护保养方案 65

第十二节前期装备配置计划 71

第十三节物业管理收支测算预案 75

第十四节物业管理服务各项质量指标承诺、目标 83

物业管理服务方案

第一节物业管理服务总体设想

为将专业物业管理服务导入滨江新城高尚住宅小区，让滨江新城广大业主得到优良用户服务和专业物业维护服务，本企业有以下服务设想：

一、采取“物业服务和管理并重”理念，发明“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”生活和居住环境.

物业服务和管理并重，以服务为中心，营造滨江新城文明、舒适、祥和人文环境；以管理为手段，确保滨江新城安全、有序、整齐、幽雅居住环境；在本企业专业化、标准化物业管理运作下，确保为广大业主提供周全、贴身用户服务，保障物业增值、升值，以发明“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”生活环境。

二、推行“二全管理”运作模式及“礼宾助理”服务

依据滨江新城特色，拟推行科学、实用“二全管理”（即：全程管理、全效管理）特色管理运作模式，以确保物业管理服务质量。“二全管理”是物业管理服务过程控制一个有效手段，为提升物业管理质量和水平开拓了新管理思绪，也为物业管理注入了新内涵。经过“二全管理”：全程监督和控制，全效质量确保，形成一个环环相扣物业管理运行模式，使物业管理无疏无漏，让物业服务有质有效，形成“二全”管理关键，物业管理精髓。

三、工作关键

(一)切实做好安全防范和管理工作，杜绝因管理原所以造成治安事件

小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中很关键一环，为加强外防、内保，预防一切可能造成出现安全、安全防范事件发生，维护小区物业公共区域安全及公共秩序，我们拟关键从以下四方面加强小区安全防范和管理工作。

依据滨江新城项目出入口设置IC卡门禁系统，只有小区业主/住户凭IC卡方可出入小区，全部外来来访人员均要求登记出入。

在内部管理方面，严格把好人员录用培训关，关键做好对职员安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守教育培训，新职员从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划培训，做到培训前有计划、有目标，培训过程中有统计，培训后有考评，并以此作为职员晋升、奖励和淘汰依据，全方面提升职员素质。依据ISO9001:质量体系标准制订各项内部管理制度、操作规程，严格推行各级人员岗位职责，加强对管理区域巡查力度。

在制度建设上，本企业将依据滨江新城物业实际特点及管理服务需求，立即建立该项目标各项公众管理制度，包含安全防范管理要求、消防管理要求、物品进出管理要求、车辆管理要求、防火应急指南、文明条约等，为滨江新城物业管理工作提供标准、依据。

在安全防范管理上采取“层级控制、全员参与”管理方法，保安员实施定岗、定员、定责制，对小区安全进行全方面防范，确保因管理原所以造成安全事件发生率为零，让滨江新城广大业主有安全感、舒适感。

1、层级控制

①关键监控：在各出入口、各要道布哨布岗，设置出入口守卫保安岗；

②全天候监控：在关键出入口，保安实施二十四小时值班，二十四小时巡查；

③联合监控：设置热线，一旦发觉可疑人物，立即报警；

④建立小区安全防范快速反应体系：采取固定岗、巡查岗相结合，连环巡视，做到一处有事，环环连动，如有突发事件发生，快速救援人员立即赶到。全部保安人员实施准军事化管理。

2、全员参与

①以管理中心保安员为关键力量，其它全体职员为辅助力量，共同维护环境安全。

②全员参与，签订安全条约，广泛宣传安全防范政策，使“小区安全，我之责任”观念和安全意识深入业主心中。

(二)加强小区内装修管理，确保无违章装修现象

本项目因属毛坯楼即交付业主使用，这给后期装修管理带来较大困难和一定压力。在确定以无违章装修作为工作关键之一基础上，依据我企业物业管理人员成功经验，将在滨江新城严格实施“有章可循、违章必纠”装修管理要求，在业主收楼阶段引导其按企业所制订二次装修管理要求进行装修。灵活利用多种手段，管理上讲理、讲法、以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保在滨江新城无违章装修事件发生。

(三)精心维护，保障设备安全运行

小区设备管理是物业管理工