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万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计

算开发产品

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企

业。3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行

情况；

4.方法和过程控制

4.1成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对

象之间的分

配方法、标准。4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在

各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开

发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据

有关规定分

别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品

的销

售成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核

算对象的成

本情况。4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则

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4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；

4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。4.2.2成

本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定

具体成本核算对象。

4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对

象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)

划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3同

一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分

成本核算对象。

4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配

套设施，不

论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且

造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直

接计入房屋等开发项目的成本。

4.3成本费用项目及核算内容4.3.1成本费用项目

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本

项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1土地获得价款4.3.1.2开发

前期准备费4.3.1.3主体建筑工程费4.3.1.4主体安装工程费4.3.1.5社

区管网工程费4.3.1.6园林环境工程费4.3.1.7配套设施费4.3.1.8开发

间接费

4.3.2各成本项目的核算内容4.3.2.1土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

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A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政

府部

门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土

地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作

项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施

费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安

置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

4.3.2.2开发前期准备费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规

划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下

内容：A、勘察设计费

(1)勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和

地

基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线

费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

(2)规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图

设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计