2023胶州华润城国际海洋智区推广策略提报-200P.docx

大盘的

胶州华润城国际海洋智区推广沟通提案/青岛腾鲤

经过一年的服务，我们发现胶州华润城、国际海洋住区两项目

都即将进入一个特殊的关键阶段——大盘开发第二个危险周期

第2个危险周期蜕变期（第3-5年）客源变少卖点炒老城诺未现第一波交房口碑危机竞争及价格困境危机第3个危险周期成熟

第2个危险周期

蜕变期（第3-5年）

客源变少卖点炒老城诺未现

第一波交房口碑危机竞争及价格困境危机

第3个危险周期

成熟

板块热度及升维危机产品新老迭代危机

造梦期（第1年）

城长期（第2年）

城熟期（第6-8年）

标杆期（8年以上）

城市界面成型生活氛围

配套力驱动

大配套价值系统

大盘虹吸效应大流量驱动

区域生活地标社区品牌效应稀缺力驱动

第1个危险周期

规模+品牌效应

城市区域想象力

大规划驱动

城市区域认知危机海量人气导流危机

每一个大盘都会穿越几个楼市峰谷周期

当一个大盘进入叛逆的青春期

恰好遇到市场低谷，是危险，更是机遇

案例:济南万象新天

万象新天

600万方生态公园教育大盘

2010年入市，5-6K低价成为济南东部刚需红盘；2012年，被恒大城精装6-7K狙击，一度滞销；

2013年，巨资引入历城二中，主打教育大盘，实现逆转。2016-2018年，推出改善洋房产品，受板块及价格制约。

案例:青岛万科城

新都心万科城

复合大盘开发与区域运作的典范

2009年，四方区政府联手万科打造新都心板块；2012年，行政划区调整，升级为市北新都心；

2014年，引入凯德商业MALL、M3号线动工；

2016年至今，新都心板块成为商业、商务、生活中心。

产品推陈出新（造新关注）大盘蜕变期四大动作

产品推陈出新

（造新关注）

用户口碑运维

（养活鱼塘）

优质资源注入

（提含金量）

大盘价值翻新

（保基本盘）

带着以上观点，我们进入正题

PART-1

PART-1

问题直击

Q1.核心价值兑现乏力

项目配套（学校+商业）等核心价值支撑不足，价格兑现乏力

Q2.性价比优势不在

灵山湾、隐珠板块降价打击，跨板块竞争与板块内价格战

Q3.客户获取难度加大

市场下行期观望加重，跨板块客户分流加重，目标村镇拓客困难，客户获取难度大

板块内竞争盘点

本案VS中铁博览城、融创中心，大城都有大声势本案VS中铁、中绿，央企国企，声名也不遑多让本案VS金地碧桂园融创中铁，没有一个不讲地铁本案VS金地、碧桂园珠山郡、中绿，谁都有洋房

面对眼花缭乱、价格内斗的板块市场大城、产业、央企、地铁、洋房

本案有优势，但优秀的不够明显

板块上游局势——灵山湾片区

本活力区板块上游——五分熟的灵山湾板块

豪宅+刚需；热土亦焦土

配套加速，楼盘云集，选择性多拦截过滤了开发区的外溢客户分流了就近板块的地缘性客户

凭借其生态资源优势，和配套发展利好相近价格区间的楼盘，则

对本案形成一定程度的降维打压

如此内忧外患之势破局之道从何入手

?

城市竞争的本质是产业和人才的竞争

而产业与城市的相互驱动会产生一种巨大的引力

将深刻影响人口的流向，乃至城市格局的变迁

从世界到中国，每一个卓越的产业城区背后

必将孕育出一个与之同行的产城共建社区

美国波士顿南湾、上海陆家嘴金融城、张江科技城，都是产城融合的典范在各自区域内也都曾诞生过一批高品质的国际社区

有产才有城,共融共生

在“产”与“城”双向赋能的时代视角下

再来重新解构本案故事线的内在逻辑

百万方的社区规划体量

集合TOD交通、产研商娱居多元复合业态

欢乐共情的社区社交场景

以及面向家庭成长的2-4居室空间设计

形成生活场景的完整闭环，构建一站式生活合集

城市外循环

城市外循环

城市

配套人才居住

配套

人才居住

产=业-

社区内循环

社区配套

全龄活动生态园林

全龄活动

乐活居住

可循环/可闭合

可循环/可闭合

产区

润智产业园

社区全龄景观+外部滨水景观带、青草河支流生态

园区

品质居住环境及基础生活配套

提供就业岗位，吸引优质人才

街区

住区

央企地铁盘，精制改善住区

13号地铁、世博城、古镇口大学城等

1条路，1座城，2循环，4区模式

地铁13号线国际海洋智区城市外循环+社区内循环产/街/园/住

独立有机城市体，与繁华都会保持合适距离，又保持有机联系

满足生活循环/闭环的，类“微型城市”概念独立生活体

「创新产业的融合之城」

「便捷全享的缤纷之城」

「无界高效的枢纽之城」

「欢乐沉浸的乐活之城」

「友好温暖的睦邻之城」

「生长未来的居住之城」

基于以上六大核心开发场景

本案不仅是一座与区域共生的产城共建社区