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2024年3季度上海办公租赁市场分析报告

在当前宏观经济复苏乏力且充满不确定性的背景下，企业在租赁决策上表现出高度的谨慎性。上海办

公租赁市场显现出需求疲软、市场活跃度不足的特征：租户普遍选择维持现状或仅进行小规模的空间调整，

而非实施大规模搬迁或扩张计划。这种谨慎的租赁行为进一步加剧了市场供需关系的不平衡。

2024年第三季度，上海办公租赁市场依旧处于恢复阶段，整体需求未见显著回暖。受此影响，上海办

公租金持续承压，平均租金较上个季度下降1.2%，约4.3元/㎡·日。

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01各环线租金连续下跌，内环内区域迎来年度最大跌幅

上海办公租赁市场本季度各环线租金普遍下跌。内环内区域平均租金下跌1.6个百分点至5.8元/

㎡·日，为本季度最大跌幅。其余环线环比跌幅均有所收窄，其中，内中环平均租金下跌1.2个百分点，平

均租金降至3.95元/㎡·日，中外环与外郊环区域平均租金分别在2.95元/㎡·日与2.4元/㎡·日，环比下跌1

个百分点与0.8个百分点。

上半年，内环内区域的办公楼市场保持了一定的韧性，租金跌幅有限，但办公租赁需求的全面复苏

尚未实现，市场竞争依然激烈。部分楼宇高空置率问题持续存在，未能得到有效解决。由于租赁需求疲软，

业主方不得不调整定价策略以吸引租户。以长宁区的SOHO中山广场为例，此项目由众多小业主持有，平

均租金在5元/㎡·日。为快速回笼资金，部分业主选择以3.5元/㎡·日的价格出租，较正常市场租金低约30%。

在同类情况较多的背景下，本季度该环线平均租金显著下降。

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02各区办公租金继续走低，外围区域跌势趋缓

在上海各行政区分布中，多数区域办公租金下跌幅度增加。尤其是中心区域的黄浦区与徐汇区，环

比跌幅较上个季度扩大1.6个百分点以上。

外围区域租赁情况相对趋缓，办公平均租金环比跌幅收窄，其中松江区与奉贤区本季度办公平均租

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金较为平稳。此类区域内产业结构较为单一，区域内办公楼栋的租金价格本就处于相对较低的水平。由于

租金下调已实施一段时间，其对市场的刺激效应已逐渐减弱，目前租金价格进入暂时稳定阶段。

03租金普遍下调，中高端及以上市场跌幅显著

甲+级办公租金本季度环比下跌1.7个百分点，跌幅持续扩大，为本季度跌幅最显著的细分市场。具

体来看，静安寺与八佰伴区块办公租金跌幅相对较大，达2.5个百分点。临近年底，办公租赁市场去化压

力持续上升，部分项目采取调价措施，如上述区块内的会德丰国际广场与世纪汇广场，本季度办公租金报

价降幅超过5%。

甲级办公租金整体跌幅达1.5个百分点。其中，淮海路黄陂路、西藏南路、南京路河南路与淮海中

路区块跌幅较大，均超3.5个百分点。面对办公租赁市场中空置房源去化周期持续延长与楼栋运维成本负

担逐渐加重的情况，部分业主方为了吸引企业入驻且保证稳定性，会提供3-6个月的免租期优惠，但通常

不会一次性兑换，而是分布在整个租赁期限内。例如长宁区的舜元企业发展大厦，在租金价格优惠的前提

下，给予承租企业6个月的免租期，起租年限为3年，后续每年免租2个月的租金。

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乙+级办公租金整体下跌1.6个百分点，其中，龙华西路、延安路江苏路与徐家汇区块的环比

跌幅超过3个百分点。该档次的楼栋存在楼宇品质同质化严重的问题，各区域间的市场竞争激烈，

大大提高招商难度。同时，新入市的同档次办公楼规模不断扩大，而多数现有楼宇的设施配置已无

法完全满足市场需求，进一步加剧市场去化压力。

乙级及以下办公租金平均环比下跌1个百分点。在这三类细分市场中，有大量由存量厂房改

造升级成的创新创业园区。这些旧厂房通过翻新和提升，已转变为符合现代商务办公需求的场所。

多数园区在提供基础物业服务的同时，还增设企业增值服务，如工商注