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资产评估基础*［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。资产评估基础*［案例1］解答资产评估基础*思考与讨论收益现值法在评估资产价值时面临的最大挑战是如何确定折现率,请查阅资料,阐述现实资产评估过程中折现率选择的主要依据和做法。资产评估基础*一、资产的价值资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高,资产的原始价值越大,反之越小。由于物价的变动,在不同时点上取得相同资产的价格却不相同。在现时取得资产的价格称为重置成本重置成本与原始成本的内容构成是相同的,但不同的是反映的物价水平不同。资产的价值是一个变量。随着时间的流逝,许多资产的价值与其全新时的价值相比,存在着不同程度的贬值。第二节资产价值构成与成本法资产评估基础*影响资产的价值的因素:重置成本使用磨损、自然力的作用---实体性贬值技术落后、性能下降---功能性贬值外部环境恶化---经济性贬值例如国家实施新的经济政策或发布新的法规限制某些资产的使用，使得资产价值下降:氟利昂的空调资产评估基础*二、成本法成本法——根据资产价值构成，扣除其各项损耗(贬值)以确定其评估价值的方法。理论依据——劳动价值论、生产费用价值论按资产价值不同时点的价格，可分:历史成本法重置成本法资产评估基础*（一）历史成本法任何一项资产的取得,都以购进当时发生的实际成本计算,资产价值一经入帐,以后就按其实际成本减去以该实际成本为基础提取的损耗（减值）后的余额作为资产的价值,这就是“历史成本原则”。历史成本法就是根据该项原则对资产进行评估的方法,是一种最简单的方法。资产评估价值=资产帐面价值-减值资产评估基础*优点:具有可检验性和可靠性，有会计记录为依据，评估价值不受评估人员判断的影响。缺点:没有考虑货币的时间价值和通货膨胀等因素的影响，不能反映市场变化的实际情况。适用范围:资产的流动性好、价格变动不大的单项资产;购进期短、购进价格接近或等于市场现行价格的资产;较特殊且专门用途的非标准化的原材料、半成品和配套件资产（一般由购买方单独订购，无类比的市场，重置成本也难以计算）。资产评估基础*(二)重置成本法重置成本法——在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。资产价值=重置成本-减值（贬值）=重置成本-(实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值)资产评估基础*继续使用或假定继续使用;应当具备可利用的被评估资产的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的(有效成本)。(三)重置成本法的前提条件资产评估基础*(四)重置成本法评估的步骤估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值资产评估基础*(五)重置成本法中各项指标的估算1.重置成本的估算复原重置成本——运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建该全新资产所需的支出。（复制）更新重置成本——利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造同等功能的全新资产所需的支出。一般情况下应优先选择更新重置成本。无论是复原重置成本还是更新重置成本,资产的功能不变。资产评估基础*重置成本估算的方法:(1)重置核算法——按现时资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出都计入成本的方法。总成本=直接成本+间接成本购买型重置成本=买价+运杂费+安装费+其他必要费用自建型重置成本=料工费+必要资金成本+开发者合理收益资产评估基础*(2)物价指数法——在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本。资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）资产评估基础*(3)功能价值法(生产能力比例法，P37)——寻找一个与被评估