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案例五——成本模式和公允价值模式

一、案例思考

1.为何上市公司中采用公允价值会计核算模式的很？请说明原因。

2.请查阅金融街2008年年度报告全文，回答为何不在2007年而在2008年对投

资性房地产采用公允价值核算模式？

3.这一转换对金融街的财务影响主要表现在哪些方面？

二、案例分析

2006年财政部颁布的《企业会计准则第3好——投资性房地产》规定，投

资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。准则实施

已5年多，从实施的情况来看，由于使用条件非常严格，大部分上市公司投资性

房地产的核算将于公允价值模式无缘。自新会计准则颁布以来，其中关于投资性

房地产的政策变化，一直被市场认为将对上市公司，尤其是拥有较多计划用于租

售的房地产企业产生较大影响。在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投

资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公

司的业绩很可能出现爆发性增长。

IASB对公允价值的定义为,“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中,能

够将一项资产进行交换或将另一项负债进行结算的金额。”公允价值概念的指

导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自公平交易的市场,是参与

市场交易理性双方充分考虑了市场信息后达成的共识,这种达成共识后的市场

交易价格就是公允价值。新会计准则规定,企业在进行非货币交易、债务重组、

非同一控制下企业合并都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价。在利润表

里还新增了“公允价值变动损益”科目,来计量由投资性房地产和交易性金融

资产公允价值变动带来的收益或损失。

上市公司中采用公允价值会计核算模式很少，其原因主要有：

1.造成企业利润的波动性过大。

采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因

为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资

产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为

基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当前，房地

产行业持续飞速发展，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，其升值潜力较

大且预计将会持续，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，对当年的净利润

预计将会产生较大的贡献，但不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能。因

此，预计采用公允价值核算模式对企业利润的影响是先扬后抑，且企业每年净利

。

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润的波动程度会随之加大。

2.对企业资产状况的影响

长期以来，企业习惯于在会计核算上将自用房产与出租房产混为一谈，不

加区分。新准则的颁布和实施要求企业无论采用成本模式还是公允价值模式，都

必须对投资性房地产独立核算，因此，原来分别计入固定资产和无形资产中核算

和列报的投资性物业，将统一计入“投资性房地产”项目。这一变化无疑会对企

业的资产结构产生影响，尤其是那些持有大量投资性房地产物业的企业，其结果

是企业固定资产和无形资产在整个资产中的比重下降，投资性房地产的比重增

加。

3.增加企业税负的核算难度。

我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的

“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除

其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。。换句话说，投资

性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税

收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是

差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，

企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值

模式，考虑到会计和税法处理的差异，企业不能根据利润直接计算，而只能通过

纳税调整计算应纳税所得额，势必将增加核算的难度及工作量。

4.我国投资性房地产市场的发展不完善。

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才可以

用公允价值模式进行后续计量。具体地说：（1）投资性房地产所在地有活跃的