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房屋抵押合同(12篇)--第1页
房屋抵押合同(12篇)
房屋抵押合同1
在商品房预售的交易中,购房人在支付首期规定的房价款后,
有贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银
行作为偿还贷款履行担保的行为,称之为预售商品房贷款抵押。
通过这种方式,一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房,
发展商可以尽快收到房款,而银行的业务也得以拓宽。
预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候,银行与购房人
签订书面的抵押贷款合同,约定购房人将其购买的商品房抵押给
银行作为贷款的担保。在正常情况下,商品房预售合同的购房人
作为贷款人,依据贷款合同向银行分期履行还款义务,应无异议。
但是,在商品房买卖出现纠纷的时候,比如发展商不能按期交楼,
甚至出现楼盘烂尾的情况下,购房人可能要求解除商品房预售合
同并且可能停止还款给银行。当然,贷款人不履行还款义务,已
经构成违约。但是,在这种情况下,银行是否可以对抵押物主张
抵押权呢要行使抵押权,银行首先面临的问题就是:银行与预售
商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效。
根据《合同法》第32条的规定,当事人采取合同书形式订
立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在实务中,
银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订
房屋抵押合同(12篇)--第1页
房屋抵押合同(12篇)--第2页
立合同,在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立,应无
异议。另外,根据《合同法》44条的规定,依法成立的合同,自
成立时生效。该条第2款还规定,法律、行政法规规定应当办理
批准、登记等手续生效的,依照其规定。可以看出,合同的生效
与否,其一要看合同是否合法,其二要看法律、行政法规是否规
定办理批准、登记手续才能生效。
首先,我们来看看抵押贷款合同的合法性问题。
这一问题涉及到两个方面,其一:抵押物是否合法其二:抵
押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格。就第二个方面而言,
抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格,其应当具备的条件
有两个:其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力,
其二为抵押人需对抵押物享有处分权。对于抵押人第一项条件,
民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为
成立的要件,不再累述。因此,在分析预售房地产抵押合同中抵
押人的主体资格
问题的时候,我们主要讨论:抵押人是否具有为商品房预售
合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权
1、抵押物的合法性问题:
2、物权的客体为特定独立之物,而物是指能够为人所支配
的具有一定经济价值的物质实体和自然力,具有客观物质性。
抵押是一种担保物权,其客体应当是客观存在的物。但是在商品
房预售的交易中,在签订合同时商品房可能正在建造之中,根据
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工程进展的不同,有的预售商品房可能连轮廓都还没有,因此不
具有物的客观物质性。当事人以并不存在的物来设定抵押,有悖
于物权客体的客观物质性。但如果以此否认房地产预售中将正在
建造的房屋抵押的合法性,对房地产行业的发展将是很大的打击。
其实,就正在建造过程中的物设定抵押,我国法律中也有规定,
我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押。
鉴于《担保法》中对于正在建造的房地产是否可以设定抵押权没
有明确的规定,在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中,
专门将正在建造的房
屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题
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