2024年房地产估价师考试案例与分析真题与解析精校版.doc

房地产估价案例与分析真題与解析

一、问答題（共3題，每題10分。請将答案写在答題紙对应的題号下）

（一）甲企业拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于7月底竣工后对外出租。9月，甲企业以该综合楼為抵押物向银行申請抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。7月甲企业偿还了所有银行贷款后，决定发售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

請问：两次估价的估价基本领项详细有哪些不一样？估价原则有哪些不一样？

（二）6月1曰某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土构造，建设期2年，建成于，登记建筑面积為18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积為3000m2，土地使用年限自6月1曰至2055年5月31曰。采用成本法時，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值時，以周围三个类似办公楼实际租金的平均值為客观租金，年租金增長率6%，收益年限48年进行测算。請问：

1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应為多少？

2.上述收益法测算思绪中存在哪些錯误？

（三）某写字楼在建工程已获得出让国有土地使用证及各项规划建设許可，目前土建主体工程基本竣工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，為拍卖提供价格参照根据。某房地产开发企业故意参与竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完毕，室内外装饰装修和设备重新设计施工，為此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。

請问：导致两个估价项目评估价值差异较大的原因重要有哪些？

二、单项选择題（共3大題，10小題，每題2分。每題的备选答案中只有1个最符合題意，請将这个答案对应的字母填在答題紙各小題对应的括号内）

（一）张某于5月购置了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付二分之一，月利率為0.5%。张某购房后向银行申請了5年期抵押贷款。1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申請贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作為估价措施之一，经市场调查发現该市商品住房价格自以来处在稳定上涨状态。

1.估价对象的原购置价格（M）换算為成交曰期一次性付清的价格為（）。

A.M×50%＋M×50%×（1＋3×0.5%）

B.M×50%＋M×50%/（1＋0.5%）3

C.M×50%＋M×50%×（1＋0.5%）3

D.M×50%＋M×50%/（1＋3×0.5%）

2.注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选用可比实例并进行调整時做法对的的是（）。

A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整

B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整

C.丙的价格為周围同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价

D.丁的成交价為卖方实得金额，应对其进行税费承担调整

3.有关本次抵押估价的說法，对的的是（）。

A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实現抵押权時波及的税费

B.抵押净值＝未设置法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额

C.再次抵押价值＝（未设置法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率

D.再次抵押价值＝未设置法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率

（二）某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发企业（如下简称甲企业）计划参与竞买，委托乙房地产估价机构（如下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参照。经估价措施合用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认為类似项目未来市场客观投资回报率為7.5%，而甲企业投资部门预测為9%，董事会期望的投资回报率為8%～10%。

4.本次估价的价值类型為（）。

A.迅速变現价值

B.投资价值

C.谨慎价值

D.現实状况价值

5.估价测算中应采用的投资回报率為（）。

A.7.5%B.8%

C.9%D.10%

6.若测算该商品项目未来净收益為万元/年，开发期為2年，投资回报率為i，则共在价值時点的开发价值為（）。

A./i×[1-i/（1＋i）38]

B./i×[1-i/（1＋i）40]

C./i×[1-i/（1＋i）38]/（1＋i）2

D./i×[1-i/（1＋i）