建筑项目策划与管理 第九章 案例分析 住宅小区建设.pptVIP

第九章案例分析

住宅小区建设——××小区建设前期工程筹划及初步可行性研究报告;(7)提完折旧以后，公司保有的物业应宜于出售，且在财务安排上应防止过大的税务责任，以产生蔽税收入。

(8)不做投机性物业，诸如地皮炒卖、度假村、保龄球馆、大型娱乐场等，也不将小区搞成单一用途的商业中心。

(9)合理运用CIS战略，精心塑造公司品牌，伺机转入扩张性开展。;9.2宏观经济形势判识;另一方面，我国在过去10多年中，并未因加大积累、加大资本的集聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度几乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向消费倾斜的格局，广阔居民，特别是中高收入者人群手中已集聚起相当程度的财力，已经具备私人购置不同档次商品住宅的根本条件。显然中央关于加大根底设施建设投入，扩大内需以刺激经济增长的决策是正确无疑的。;我国城镇人均住房消费，1994年为193.16元，1995年为250.18元，1996年为300.85元，1997年为358.64元，增长速度很快。但是，即使如此，1996年我国家庭住房支出也仅为消费总支出的8.57%，而兴旺国家那么为20%左右。国家统计局城调总队1999年对10个省市的5000户城镇居民所做的调查显示，住房是我国城镇居民的第一消费意向。

1998年12月召开的中央经济工作会议及全国方案工作会议已明确发出信息：在1999年将适度提高全国城镇中低收入阶层的工薪收入，继续将汽车和住宅作为新的经济增长点。这一信息说明，国家很可能将住房因素列入工资，开放住宅二级市场及租赁市场，

将全国约30×108m2的公有住宅按重置价格出售给私人，对住宅建设的税费收取及土地出让金收取方法作较大幅度的调整。如果上述措施设想有局部或全部成为现实，那么将对××××小区的建设产生巨大影响。;9.3房地产市场分析;(1)住宅潜在需求极大，住宅建设开展空间广阔。

据世界银行调查统计资料显示，一个国家人均国内生产总值在600一800美元区间，住宅建设将会进入持续增长阶段。我国的住宅产业开展趋势，正好印证了世行的这一结论。目前我国城镇人均住房使用面积缺???13m2，而英、美及西欧国家同一经济水平时期约为35—40m2。假设按“九五〞实现人均20m2的期间目标估算，考虑到全国还有300多万住房困难户，300多万住房危险户，45%的住房配套水平达不到文明标准，那么“九五〞期间全国应新增住宅20一30×108m2，这是一个符合文明标准的潜在需求初略估算。;(2)住宅市场空置量逐年增大，相当局部住宅出现销售困难。

统计上所指的空置是指报告期末已竣工商品房建筑面积中尚未销售或出租局部。商品房的销售应该有一个正常的周期，在这期间局部商品房的空置本属于正常现象。然而自1994年以来，全国空置现象大增，相当局部的商品房空置时间已超过正常空置的合理界限，这为房地产建设的上空笼罩了巨大的阴影，见表9.1;表9.1近年我国商品房及住宅空置情况

;××市的城镇住宅供求形势与全国大致相似，其根本情况见表9.2。

住宅空里面积是一个敏感的话题，相关的统计资料含有较多的水分，从表9.2的竣工面积与销售而积之差值，可以估计出××市住宅空置面积的大致数据(1999年1月5日

商招引自市统计局数据，1998年底××主地区住宅空置130×104m2)。;表9.2××市近年房地产开发根本憎况;××市政府提出，到2000年，××城镇居民人均住房面积要到达9m2左右，住房成套率到达70％左右。为实现这一目标，市级主管部门规划，“九五〞期间应完成住宅竣工面积至少2800×104一3300×104m2，每年竣工住宅面积560×104—660×104m2。1998年12月份举行的××市经济工作会议更明确提出，1999年××市的住宅施工面积应到达1000×l04m2。如不采取具体的刺激消费措施，按这个数据推算，除掉10％的单位自建房和40％的农村自建房，余下的500×104m2也将加剧现有的住宅空置局面。;9.3.2城市居民收入与房价水平分析

前面已经提及，我国在过去十多年中，社会成员总体的收入增长速度、消费能力增长速度始终高于国民经济增长速度，社会成员总体已积蓄起相当的经济能力储藏，1996年底，我国城乡居民储蓄总额达30850亿元，1998年5月底已到达49699.45亿元，年底已突破5万亿元，但据中国人民银行总行1996年资料分析，储蓄总额中约有20%以上属于公款私存现象，有83.2%的存款集中于占城镇入口总数2.5％的少数人中，财产的分布极不合理。经过多年的开展变化，这种收入