变革！房企架构深化调整区域合并与扁平化已成趋势.docx

房企研究|8家房企架构大调整：区域合并与扁平化之路

01

精兵简政：8家房企随市场需求进行了架构精简

根据国家统计局数据，2024年1-8月份，新建商品住宅销售面积50812万平方米，同比下降20.4%，销售额52425亿元，同比下降25.0%。房地产住宅市场购房更为谨慎，需求量继续下探。

2024年年初，部分房企就展现出了高度的前瞻性，敏锐地预判到市场去库存承压这一趋势，及时进行了人员架构的调整。

今年房企主要进行两种架构调整方式：其一是区域合并，撤销合并掉一些项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团这几家企业；其二是将三级管控变更为两级，撤销大区公司或削弱大区公司职能，变为总部－城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。

根据安居客研究院数据显示，2023年全年，在全国范围内涉宅地块成功出让15732宗，合计规划建面93396万平米，分别同比下滑18%和24%。2024年上半年，全国重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%。其中一线、二线城市土地成交宗数同比降幅分别达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅达到70%。

从土地市场的拿地成交情况，可见较多房企在拿地总量收缩的同时，在布局上也更多地聚焦于一、二线城市。因此今年较多公司依旧通过合并区域公司、城市公司来优化

资源配置，甚至直接减少管理层级，提高运营效率。

2024年进行架构调整的全国头部房企

调整

类型

房企

时间

架构调整内容

区域合并

绿城中国

1月

绿城管理西南区域合并绿城中国西南区域。

2月

旗下绿城管理原东南区域、嘉湖片区合并到浙江区域。

招商蛇口

2月

区域层面进行了缩编，将7个区域公司合并为5个。

1、深圳区域和华南区域整合成新区；2、华中区域拆分撤销，原相关城市业务划分给西南区域、华北区域等。

龙湖集团

2月

南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司。

万科地产

3月

南方区域进行组织调整，南方区域由原12个公司变为8个；

上海区域有所调整，原15个城市公司重组为8个地区公司。

5月

西北区域进行重组，兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司；

北京区域太原公司合并石家庄公司、北京公司合并包头事业部。

金地集团

7月

区域公司从7个减少到5个。

1、华北区域合并东北区域成立北方区域；2、华中区域合并西部区域成立中西部区域。

华润置地

2月

7个大区重组为5个大区：原有28个地区公司重组为20个地区公

司，大区公司只负责督导和协调职责。

弱化区域公司

中交地产

2月

更改集团总部－区域公司－城市公司的三级管控模式。撤销原7个

区域公司，由集团总部直管城市公司，同时16个城市公司重组为

9个。

美的置业

5月

美的置业开启新一轮组织变革，撤销6大区域，总部直管12个城

市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。

02

缩编城市公司，万科的精简之路

上文提到，今年绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团5家房企都选择了对城市公司展开缩编，那接下来我们以万科为例看其公司的精简情况。

万科近几年在国内业务上分为7大区域公司，分别是南方区域、上海区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域。根据万科集团发布的中期公报，2024年上半年万科集团在开发业务上销售金额为1273.3亿元，同比下降37.6%，与百强房企总值降幅接近。在投资端非常谨慎，上半年只新增获取3个项目，权益计容建筑面

积19.9万平方米。

因此万科及时有针对性地调整公司架构，在今年3月和5月，将上海区域、南方区域、北京区域的城市公司进行了调改缩编，调整方式主要是撤销市场规模小的城市公司，由临近区域业绩规模大的城市公司直接管理，业务更为聚焦，突出核心城市的优势，具体内容是：

1、上海区域：原15个城市公司重组为8个地区公司。包含上海公司、杭州公司、宁波

公司、南京公司、苏州公司、无锡公司、徐州公司、合肥公司。

2、南方区域：原12个城市公司重组为8个地区公司。东莞公司合并惠州、福州公司合并厦门、中山公司合并珠海、广州公司合并佛山。

3、北京区域：太原公司合并了石家庄公司，直接管理太原、石家庄、保定、晋中业务；北京公司合并了包头事业部，直接管理北京、包头、廊坊、张家口业务。

4、西北区域：兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司。

2022年-2024上半年，上海区域在万科的7大区域公司中业绩一直处于领先位置，而且占比从32.7%提升到了