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土地资产管理政策与实务〔上〕

雷爱先

土地利用司土地资产处

2005年10月南昌

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目录

第一局部国有土地有偿使用

第二局部企业改制土地资产处置

第三局部集体建设用地流转

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第一局部国有土地有偿使用—

理论内涵

1、具有商品属性

2、可入市流转

3、可增值性

4、具有财产属性

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从确立和完善市场经济体制角度

把握土地有偿使用〔一〕

一、1993年，十四届三中全会确立了社会主义市场经

济体制的根本框架

二、2002年，十六大提出健全现代市场体系，加强和

完善宏观调控

1、要在更大程度上发挥市场在资源配置中的根底性作

用

2、创造各类市场主体平等使用生产要素的环境

3、促进商品和生产要素在全国市场自由流动

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把握有偿使用〔二〕

三、2003年，十六届三中全会—完善市场经济

体制

1、更大程度地发挥市场在资源配置中的根底性

作用

2、建设统一开放竞争有序的现代市场体系

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把握有偿使用〔三〕

四、2005年，十六届五中全会通过十一五规划

根本原那么之六：必须不断深化改革开放

1、坚持市场经济的改革方向

2、建立反映市场供求状况和资源稀缺程度的价

格形成机制

3、更大程度地发挥市场在资源配置中的根底性

作用

4、提高资源配置效率

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有偿使用与市场配置〔一〕

一、土地资源的市场配置一定是土地的有偿使

用

1、充分反映土地市场供求状况

2、价格机制充分发挥作用

3、符合供求规律、竞争规律和价值规律—符合

市场经济法那么

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有偿使用与市场配置〔二〕

二、土地有偿使用不一定就是市场配置

1、当存在政府行政定价时，不是市场配置

2、价格机制发挥作用时，是市场配置

3、有偿使用方式的具体分析

〔1〕招标拍卖挂牌方式供地

〔2〕政府以协议方式低价出让或租赁供地

〔3〕作价出资〔入股〕方式供地

〔4〕授权经营方式供地

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有偿使用与市场配置〔三〕

三、中国土地使用制度变迁

1、方案配置阶段—1988年之前

2、准市场配置阶段—2001年之前

3、市场配置阶段—2001年至今

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土地有偿使用范围和方式

一、范围界定

政策依据：不符合?划拨用地目录?的建设用

地，一律有偿使用

二、有偿使用方式

1、出让方式

2、租赁方式

3、作价出资〔入股〕方式

4、授权经营方式

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出让土地使用权的权能

一、政策依据：国务院55号令和?城市房地产管理法?

二、权能内容

1、转让。首次转让应当符合两个条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，

并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工

程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发

土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、出租

3、抵押

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承租土地使用权的权能〔