浅析物业服务存在问题与对策.pdfVIP

浅析物业服务存在问题与对策

浅析物业效劳存在问题与对策

随着我国城市化进程的进一步开展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛开展的城市物

业集中管理所取代。在这一物业效劳的重要转型时期，亟需完善的法律制度来加以调整和标

准。最近，徐州市泉山区法院对近三年审结的近二百件物业效劳纠纷进行了综合分析研讨，

发现一些普遍存在的问题不容无视。

一、当前物业效劳存在的主要问题

(一)物业效劳费纠纷。

除了合同约定的因提供物业效劳而直接产生的费用，还包括物业效劳企业所代办的供暖

费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业效劳费实际交纳的比例在70%至90%

之间，而作为业主拒交物业效劳费的主要理由多为物业效劳不到位，小区脏、乱、差；供暖、

供热水温度低、供给时间短；小区内存在业主车辆丧失现象和内配套设施不完备等。

(二)业主财产损失赔偿纠纷。

此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丧失引起，这也是小区物业效

劳中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业效劳企

业的财产损失赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。

(三)小区公用设施伤人赔偿纠纷。

此类纠纷主要有因物业效劳企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使

业主受到人身损害而发生的纠纷。

(四)无因管理纠纷。

此类纠纷主要波及物业效劳企业与小区的开发商曾签订过前期物业效劳合同，但在业主

入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业效劳合同，物业效

劳企业向业主追讨物业效劳费而发生的纠纷。

(五)小区公用部位的侵权纠纷。

个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大局部业主的不满，要求物业效劳企业查

处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业效劳企业查处个别业主的乱搭乱建行为，

那么存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行撤除搭建

物，势必造成大局部业主与物业效劳企业物业效劳纠纷。

(六)小区公用部位的出租营利问题。

此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业效劳企业擅自将小区物业的共用部位自用或

出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷波及到建筑物辨别所有权问题，需物权

法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。

(七)小区内停车收费纠纷。

此类纠纷主要由物业效劳企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定

为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。由于物业效劳企

业所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，

但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。

二、物业效劳纠纷的法律盲点

(一)业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

在小区物业效劳中，个别业主的诉讼行为往往波及到小区全体共同业主的共同利益，此

时业主委员会的参与尤其重要。则业主委员会的法律地位如何解决《其缔结物业效劳合同能

力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来

确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

(二)无因管理的处理问题。

由于开发商与物业效劳企业的前期物业效劳合同已经履行届满，而业主或业主委员会与

物业效劳企业之间又无新的物业效劳合同约束，此时发生的无因管理纠纷、尤其是物业效劳

收费规范应如何确定《此时如因物业效劳费发生争议，物业效劳收费规范目前仅能能依据民

法通那么的相关公平原那么处理，任意性太大。

(三)物业效劳合同的解除问题。

由于物业效劳企业一般应与小区的业主分别签订物业效劳合同，则，在局部业主与物业

效劳企业发生物业效劳纠纷并要求解除其与物业效劳企业之间的物业效劳合同时，势必影响

到全体业主的合法利益，此时这局部业主的合同解除权如何行使问题亟需标准。

(四)物业效劳企业的保安义务问题。

根据我国目前绝大多数物业效劳企业收费较低的现状，如何保持业主与物业效劳企业的

权力义务平衡是一个棘手问题。物业效劳企业的收费规范应当与其所提供的物业效劳质量保

持一致。如果物业效劳费的收费水平较高或者物业效劳合同中明确规定了物业效劳企业对业

主的财产保管义务，那么在发生业主财产损失时较容易确定物业效劳企业的赔偿责任。但是，

在执行较低水平的物业收费规范的情况下，一旦发生了业主财产被盗、被损坏的情况，那么

只能根据