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影响房地产价格的因素
房地产策划界关于地产项目策划“”有句经典名言，叫做破译地产价值“密‘码
”。的确，在房地产项目策划工作中，无论是前期调研、中期定位/研发/论证、
后期营销等各个环节无一不是在围绕项目价值“”在进行。因此，从这个意义上
说，发现、确认、传达房地产价值“”是房地产项目策划工作的核心。而要准确把
握房“地产价值”，则必须从房地产价值影响因素分析入手。
一般地讲，房地产价值影响因素分为一般因素与个别因素两类：
一、房地产价格影响的一般因素
在影响房地产具体市场价格众多因素之中，从总体上影响某地区、某类房地
产的价格水平的因素，我们称之为房地产价格影响的一般因素“”。如：
1、市场供求状况
按经济学原理，房地产价格一般来说也是由市场供给和需求决定的，与需求
正相关，与供给负相关。在策划工作中，应主要考察如下四种类型房地产供求状
况：
（1）某地区房地产总的供求状况；
（2）某地域房地产的供求状况；
（3）某地区某类房地产的供求状况；
（4）某地域某类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价
格高低主要取决于某城市某区域的这类房地产市场供求状况。
2、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水
平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投
资等。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：
（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地
产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如80年代，
亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济
的持续高速增长，其地价也相应地大幅度上涨。
（2）物价：房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，
表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。
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宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视地“
价上涨——抵押力量增大——信用膨胀——物价上涨”这种因果关系；另一种观
点则注重货币量的增加“——物价上涨——地价上涨这种因果关系。其实，这两
种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的
具体作用形式。
一般地讲：从较长时期看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率。
（3）居民收入：从总体上讲，随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们
对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，从而导致房地产价格上涨。
但具体对房地产价格影响的程度要具体分析：
——如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其
边际消费倾向较大，其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继
之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨；
——如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其
生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入
的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变
动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地
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