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2024年新居住五大趋势

2024年1月23日，贝壳研究院以“大国好房”为主题，发布2024年

中国新居住发展报告。报告从房地产买卖、租赁、家装、经纪服务等领

域分析2023年变化，并对2024年新居住行业五大新趋势给出预测。

报告认为，2023年房地产市场的调整已经接近尾声，2024年市场有望

加速实现新均衡。2023年住房租赁需求旺盛、高品质房源供应增加，

2024年租赁市场规模将继续增长。2023年家装市场销售额增至近4万

亿元，2024年行业产业链融合趋势显现。2023年房产经纪行业进入服

务品质竞争阶段，2024年行业将迎接价值升级和服务内容重构的挑战

和机遇。

趋势1

2024年房地产市场有望加速实现新均衡

根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品

房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋

交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国

二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约

7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。

统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，

同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。

据此估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比

增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。

回顾过去的2023年，房地产市场呈现以下特点：

特点一：供需两侧政策优化持续发力，房地产政策环境友好。房地产市

场经历了2022年的深度调整，2023年迎来本轮周期中政策扶持力度

最大、政策频次最高、政策范围最广的年份。本轮政策全力对冲供需关

系转变之后的趋势性下行，为软着陆提供关键风险节点的支撑。从政策

效果来看，政策密集出台之后市场均迎来脉冲性复苏。需求侧并未出现

政策的钝化反应，政策节奏依然以“慢转弯，缓加油”为主，引导行业

软着陆和均衡回归。

特点二：市场供需动态博弈，需求表现韧性。供给方面，存量房市场扩

容的自然规律以及政策驱动下改善换房客群加速兑现，促使2023年二

手房挂牌量增长较快。大量在售的二手房源可以为客户提供更多可选项。

需求方面，改善换房周期下挂牌出售房源的业主是卖方也是买方，同时

市场上存在大量的看房客群，因此购房需求并未减少。2023年新房和

二手房交易总量增长，这也说明购房总需求并没减少，只是特定环境下

由新房市场转向二手房市场，二手房对新房形成一定的替代效用。

特点三：房价调整，风险出清，为房地产市场稳定发展打开空间。2023

年新房、二手房价格均经历下跌，且下跌范围较大、幅度较深。市场“以

价换量”也在一定程度上表明以真实的刚需和改善为支撑的需求结构

具有较强的需求韧性，价格下调强化了交易层面的匹配效率。住房逐步

回归居住和消费属性。

贝壳研究院认为，2023年的市场调整是房地产向高质量、新模式转型

过程中的阵痛，房价深度调整是市场回归理性的结果，供给侧出清是新

质生产力生长的前提。2023年的政策累积效应已经临近量变到质变的

临界点，一、二手房总量回升已经释放行业触底信号。

对于2024年市场走势，报告指出，过去两年新开工和拿地收缩将对有

效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房

的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着

房价调整接近合理水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二

手房成交量稳中有升。

趋势2

中国房地产未来重心在三个“10亿”

长期看，我国房地产发展正在经历关键转型期，从过去以房为中心、追

求数量扩张转向以人为中心、追求品质改善的阶段。

中国房地产未来重心在三个“10亿”。一是10亿平的新房增量，是未

来5-10年的市场“新中枢”，也是房地产行业转型升级的适度规模。

二是10亿人的改善需求，在城镇350亿平方米的存量房屋基础上，围

绕居住全