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房地产损害赔偿评估（修复成本法）

今天，和大家分享一下房地产损害赔偿评估（修复成本法），主要是

技术思路及技术过程。

首先，科普一下规范知识，再进行本次评估的案例分享。

根据《房地产估价规范》：

，房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地

产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评

估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停

产停业损失评估等。

，被损害的房地产价值减损评估，应符合下列规定：

1、应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况;

2、应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价

值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；

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3、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，

适宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；

运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出

及应得利润，将其作为房地产价值减损额。

4、对于不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所

在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法（包括价值减损

评估、价值增加评估）等方法的适用性，从中选用合适的方法进行评

估。

运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的

净收益减少额、运营费用增加额、再计算现值之和作为房地产价值减

损额。

运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房

地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值，再将两者

之差作为房地产价值减损或价值增加额。

（注：该案例来源于几年前记录在本子上的案例，现整理出来和大家

一起交流）

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先来简单介绍一下估价对象:

估价对象：

根据房屋所有权证和现场勘查，估价对象坐落于**小区**号楼**单元

***号，房屋所有权人为***,建筑面积为99平方米，混合结构，共有情

况为单独所有，总层数为6层，估价对象位于第6层，用途为住宅，

土地使用权年期为2009年**月**日至2079年**月**曰。户型为两室

一厅一厨一卫，没有南阳台，朝向南北，建成于2011年，并于2012年

进行了装修，使用维护状况一般，现正常居住使用。

房屋质量缺陷状况：根据**市质量鉴定中心出具的《房屋质量鉴定报

告》（**号），所有权人**的位于**小区**号楼**单元***号的住宅房

屋存在以下质量缺陷：根据现场检测结果及对照原设计图纸，该住宅用

房把客厅窗口尺寸在施工图纸的基础上进行了扩大，并将雨罩板改为

阳台底面，用钢结构围建并加塑钢窗采光，致使房屋的结构有潜在的

安全隐患，降低了房屋的抗震性能。同时，上述拆改违反了《住宅室内

装饰装修管理办法》（建设部第110号令）的有关规定，需要恢复原

状并对损害的承重部位进行加固建设。

估价目的：为委托人确定***房屋因质量缺陷造成的价值减损提供参考

依据。

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假设条件：根据委托方的要求和***市房屋质量缺陷损失评估规程，

本次估价在确定质量缺陷损失数额时仅考虑了客厅和卧室窗口及雨罩

板等恢复原状施工费用、周转安置费用、施工影响的补偿费和因此造

成的房地产市场价值的减损，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连

带损失。

评估方法确定的理由：

房屋质量缺陷损失评估中常用