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拆迁安置的相关税收政策及发票开具问题

作者：战茂祥

一、对开发商开说：

1、营业税：

根据国税函【1995】549号：国家税务总局关于外商投资企业

从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复，对外商投资企业从事

城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的

有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面

积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营

业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用

房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并

已征收营业税的，不再征收营业税。

根据国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权

调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房

地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了

相应的相应的经济利益经济利益，根据，根据现现行营业税有关规定，应按行营业税有关规定，应按销售不动产销售不动产税目

缴纳营业税；

由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对

偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房

屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当

按照市场价作为营业税计税依据。

2、土地增值税：按国税发[2006]187号第三条第（一）房地产开发

企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资

人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权

转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业

在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管

税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此，对于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的销售价计入销售额，

同时，列支其发生的成本，计算征收土地增值税。

根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有

关问题的通知》中第六条规定：一、房地产企业用建造的本项目房地

产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。

3、企业所得税：

根据国税发2009-31号文件，第七条企业将开发产品用于捐赠、

赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、

换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于

开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入

(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格

确定；

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得

低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

4.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例所说

的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、

分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户

实行房屋产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一

还一给予同面积房屋回迁安置的合同，其实质是以不动产所有权为表

现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋

回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外，财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财

税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书

据征收印花税。

因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

二、对拆迁户来说：

1、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第

十五条根据条例第六条的规定，下列项目减征、免征契税：（一）土

地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权

属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

根据财税【2005】45号文件，二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房

的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格

超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

通过以上两个文件可以看出，对于有县级以下政府拆迁安置的住

房，未超出面积的部分是免征契税的；对拆迁安置的相关文件进行拆

迁的住房，对于超出面积的部分要按售价征收契税。但对于非住房，

是不享受差额征收的优惠政策的。

前些日子