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建筑物共有部分权属与利用纠纷裁判规则集成（上）

【参考案例】

1.公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部分

安全行为的约定，依法应认定有效。

——河南省郑州市第二建筑工程公司诉王良础公有住房出售协议

违约纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）

裁判要旨：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部

分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他

区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共

用部分行使权利。而公有住房售出单位对公有住房的共用部分仍承担

着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了

不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍

公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使

自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依

法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。

案例索引：载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121

期）。

2.楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审

批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有

权人共同所有。

——吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民

法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）

裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共

有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分具体包括：（1）建筑物

的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，

如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各

层楼之间的楼板等。据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有

共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不

得独自占有、使用。某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼

房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二

条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属

于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分

所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同

享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。

案例索引：见钟辉煌：《在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有

权归属》，载最高人民法院《人民司法·案例》2008年第22期。

3.经营性用房业主在与其专有部分相对应的外墙面设置商业招牌

属于合理使用建筑物共有部分，无需征得其他业主同意，但不得损害

他人合法权益。

——周雄与大足县鸿达建材有限公司恢复原状纠纷案（重庆市大

足县人民法院〔2008〕足民初字第253号民事判决）

裁判要旨：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

具体应用法律若干问题的解释》明确规定建筑物的外墙属于共有部分，

但业主对共有部分可以合理使用。经营性用房业主在与其专有部分相

对应的外墙面设置商业招牌属于合理使用，无需征得其他业主同意，

亦无需支付费用，但不能超过必要限度，亦不能损害其他业主的合法

权益，否则构成侵权，应当承担相应的民事责任。

案例索引：见贾科：《在高层建筑外墙设置商店招牌的相关法律

问题》，载最高人民法院《人民司法·案例》2010年第6期。

4.架空层属于建筑物整体结构的一部分，应由全体业主共同使用，

开发商委托物业服务企业对外出租架空层并收取租金的，应依法承担

侵权责任。

——深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发

（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限

公司房屋侵权纠纷（最高人民法院〔2013〕民提字第94号民事判决）

裁判要旨：架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附

属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同使用。开发商并非建筑物

架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层

用于商业出租，损害了全体业主的使用权，物业服务企业接受开发商

的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成

的经济损失亦有过错,开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵

害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

案例索引：载最高人民法院网，2014年2月21日发布。

5.区分所有建筑物外墙面的所有权属于全体业主所有，业主对与

其专有部分紧密相联的