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工程商铺下一步销售建议方案
一、方案背景情况
按营销部制定的商铺销售方案安排，工程自2024年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。
二、商铺销售结果未达预期的原因分析
〔一〕工程住宅2024年6月30日才开始交房，目前工程尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到表达；
〔二〕工程地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；
〔三〕未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；
〔四〕工程商铺目前主要目标客户群体的购置商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。
〔五〕综上所述，受“天时、地利、人和〞三方不利影响，工程商铺销售失利并非偶然，但如能待工程业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。
三、对商铺下一步销售建议
商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动〔如以租代售，带租出售〕对客户购置商铺行为进行引导。
〔一〕活动目的
〔1〕通过对意向客户问访得知，客户对工程商铺存在购置兴趣，且购置动机多出于自营，但普遍感觉工程定价过高，在高本钱投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购置行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。
〔2〕如商铺长期空置滞销，必然影响到工程整体商业配套的完善，不利于工程整体形象提升，从而影响到工程住宅产品销售。通过带租出售及以租代售相结合的方式可以防止此情况发生。
〔3〕通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。
〔二〕活动期
从租户签订租赁合同之日起两年，自2024年10月1日-2024年9月30日
〔三〕租金水平
通过市场类比及工程售价结合租金回报率反算确定〔暂定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起〕
〔三〕活动方式
1、租金收取
客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；
2、以租代售
〔1〕客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购置所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
〔2〕客户与公司签订商铺租赁合同满一年缺乏两年内，租户愿意购置所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
〔3〕客户与公司签订商铺租赁满2年且不愿购置所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。
3、带租出售
由于租期较长，为防止公司商铺销售受到干扰，如在租期内，有其他客户愿购置以租赁商铺的〔租户享受知情权，优先购铺权〕，可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；
4、招租业态建议
西面1F，2F分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。南面业态：低端餐饮〔早餐店、夜宵摊，快递，维修等〕
〔四〕活动影响
1、有利影响
〔1〕有助于公司资金回笼；
〔2〕有助于完善工程居住配套，防止商铺空置对工程想象产生的负面影响；
〔3〕先租后买有助于消除客户对购置商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；
〔4〕有利于商铺业态引导，提升整体形象。
2、不利影响
〔1〕带租出售为其他客户购置商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；
〔2〕如工程后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。
四、商铺预租价格表
计算方式:每平方租金=商铺总价*〔一年期银行定期存款利率2.25%+通货膨胀率3%=5.25%〕/12个月/商铺建筑面积。
商铺1#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
1
118
44.17
43.22
10050.88
443947.4513
44
1
117
50.47
49.38
10008.35
505121.3422
44
1
116
61.03
59.71
9765.42
595983.3622
43
1
115
72.73
71.16
9725.74
707353.4168
43
1
114
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
43
1
113
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
43
1
112
40.77
39.89
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