外高桥(600648)高分红、稳租赁、强协同的自贸区综合运营商.docx

正文目录

上海自贸区运营主体，主营物业租赁、房产销售与贸易服务 4

历史沿革：外高桥保税区的综合运营主体 4

股权架构与高管：上海国资控股企业，高管扎根浦东经验丰富 5

经营回顾：业绩较为稳健，毛利率稳步提升 6

主营业务：物业经营、贸易服务与商品房销售 8

分红规划：股息率处于可比公司前列，未来三年分红率提升至50% 10

物业租赁业务：外高桥营收压舱石，客户分布于“三基四重”产业集群 11

租赁面积：持有租赁面积471万方，24年将新交付27万方 11

租赁收入：疫情扰动消除，毛利率稳定提升 12

产业布局：“三基四重”产业集群布局，托举新质生产力 12

贸易及服务：国际贸易能级不断增强，“全球汇”助力丝路电商 14

地产销售：打造森兰品牌，与物业租赁、贸易业务产生协同 16

盈利预测与投资建议 18

5.1盈利预测：预计2024-2026年EPS分别为0.90/0.82/1.26元 18

5.2投资建议 19

风险提示 20

图表目录

图表1：公司历史沿革 4

图表2：外高桥保税区地理位置与产业发展规划 4

图表3：公司股权架构（截至2024/3/31） 5

图表4：公司高管简介（截至2024/3/31） 5

图表5：2014-2023营业收入及增速（亿元，%） 6

图表6：2014-2023归母净利润及增速（亿元，%） 6

图表7：2014-2023公司毛利率（%） 6

图表8：2014-2023公司管理及销售费用率（%） 6

图表9：2014-2023期末融资额及平均成本（亿元，%） 7

图表10：2014-2023利息资本化金额及财务费用（亿元，%） 7

图表13：定增募集资金与拟投入项目 8

图表14：2014-2023存货结构及占比（亿元，%） 8

图表15：2014-2023投资性房地产规模及占比（亿元，%） 8

图表16：公司主营业务及营收/毛利占比（%） 9

图表17：2019-2023分行业营业收入（亿元） 9

图表18：2019-2023分行业毛利率（%） 9

图表19：2014-2023公司分红情况（亿元，%） 10

图表20：2014-2023可比公司股息率（%） 10

图表21：公司将未来三年分红占可分配利润比例提升至50% 10

图表22：2021年来租赁资产空置率持续下滑（万方，%） 11

图表23：2019-2023分类别租赁资产持有面积（万方，%） 11

图表24：2019-2023分类别租赁资产空置率（%） 11

图表25：工业与商业租赁营业收入与增速（亿元，%） 12

图表26：工业与商业租赁毛利及毛利率（亿元，%） 12

图表27：“三基、四重”产业含义及进驻企业 13

图表28：2019-2023中国主要保税区进出口金额（亿美元） 14

图表29：2014-2023外高桥进出口金额占浦东新区、上海市比例稳定（亿元，%）

..........................................................................................................................................14

图表30：贸易及服务中商品销售下降（亿元，%） 14

图表31：贸易及服务分行业毛利率水平（%） 14

图表32：外高桥保税区“全球汇” 15

图表33：“全球汇”亚美尼亚中心 15

图表34：2019-2023房地产销售业务营收及增速（亿元，%） 16

图表35：2019-2023房地产销售业务毛利及毛利率（亿元，%） 16

图表36：2020-2023房地产结转及待结转面积（万m2） 16

图表37：公司住宅新建或在建项目储备 17

图表38：森兰岛项目区位图 17

图表39：森兰岛项目效果图 17

图表40：公司业绩拆分预测表（百万元） 18

图表41：可比公司估值表 19

图表42：财务预测摘要 21

上海自贸区运营主体，主营物业租赁、房产销售与贸易服务

历史沿革：外高桥保税区的综合运营主体

公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。（1）初创期：1990年，国务院批准设立的全国第一个海关特殊监管区域——外高桥保税区成立，外高桥集团股份有