房地产企业税收筹划.pdf

房地产企业税收筹划方案

一、房地产企业主要涉及的税种

土地取得阶段涉及税种：契税、印花税；

开发阶段会涉及税种：印花税、增值税-进项税、土地使用税；

销售阶段会涉及税种：印花税（销售方面、广告合同等）、增

值税-销项税（含礼品发放的视同销售）（进项税）、土地增值税

（预缴）、土地使用税、企业所得税（预缴、年度汇算）、个人

所得税（工薪、礼品代扣）、城建税、教育费附加、地方教育费

附加、房产税。

尾盘：土增税清算工作、项目毛利清算工作（又叫实际利润

与毛利间清算（主要执行2009年31号文））、企业所得税。

二、税收筹划的思路

1、平时应加强单位的税收管理，规范财务上的税务核算工作：

⑴应尽可能取得合法合规且最大税率的票据：如拿地阶段支付的

土地款应取得省级财政行政事业单位单据；施工费、材料费、

水电费、油料款、办公用品等应取得（按相关行业的一般纳税

的税率取得=拿到行业最大的进项）增值税专用发票。能取得专

用发票不能用普通发票报销。零散的不方便开取专用发票，应

集中或定向采购取得增值税专用发票。

2、增值税的税收筹划

⑴利用增值税的“低纳高抵”空间：建筑材料的增值税税率为

16%，而房地产销售的税率为10%，达到“低纳高抵”的效

果；收购苗木等免税农产品进行园林景观建设时，可以根据

收购价格的10%作为进项税额抵扣，达到“低纳高抵”的

效果。（这个思路是没错，案例不够具体详细且有误，苗木

不是这样的，请找下度娘）

⑵一般纳税人与小规模纳税人之间的筹划，在不可能得到进项

的条件下，可以考虑拆分企业业务（成立子公司或关联企

业、也可以外包等其他形式来完成），通过业务来操控财务

税收政策，合理的规避部分不利的政策。

增值率判别法：

当增值率小于18.75%时（18.75%从哪里来？），企业作为一般纳

税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当增值率大于

18.75%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为小规模纳税人的

税负。

购货额占销售额比重判别法A*16%-AX*16%=A*3%

当企业购货额占销售额的比重大于81.25%时，企业作为一般纳

税人的税负小于作为小规模纳税人的税负；当企业购货额占销售

额的比重小于81.25%时，企业作为一般纳税人的税负大于作为

小规模纳税人的税负。以上情况有个人认为不是很对，如果是小

规模的报价能够低于一般纳税人的13%以上呢？还有很

多企业的实际税负可能还要高或低？你怎么去定这个比例？

3、土地增值税

（1）利用临界点：《土地增值税暂行条例》第八条的规定：纳税

人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%

的免征土地增值税。（一般也是达不到，因为市场向上的

行情，你不可能控制在20%以下的售价，成本一开始就定

了，不好变。最好是动态管理，一旦过了20%，在市场可

行允许的情况下马上启动向50%靠拢。）

（2）分解销售收入：可以将房屋的出售分为两个合同，第一个合

同为房屋出售合同，第二个为装修合同；另外将代收的水

电费、有线电视费、各种基金应在合同中注明，避免作为

房屋出售收入。（这条也是要看情况。万一是合二为一的

房屋呢？你能拆得了吗？）

（3）建立独立的销售子公司，利用转移定价法，降低增值额。且

能提高宣传费，招待费等基数（增值额差不了多少，主要

是转移利润，把利润化了。）

（4）增加扣除成本:①建立自己的装修公司，通过装修费用增加

成本的扣除额；因为装修费能计入“开发成本”。（瞎想的

一条，除非你一开始报批就是