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2023年房地产营销周期计划房地产营销策划书

房地产营销周期计划篇一

在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史

最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们

国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不

大。

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加

谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地

产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”

都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、

容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱

点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为

什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工

程进度和销售率可能达到的价格。

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、np稿标题初拟。

4、媒体计划。

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般

分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为

三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，

但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合

作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

（1）纯代理；

（2）代理（即包括广告）；

（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中

罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。提案报告书“”写出来后，做

一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营

销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。

从而赢得开发商的信任。

总之，撰写提案报告书“”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉

得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；

只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，

取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成

败的关键所在。金“×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失

误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功

正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。

对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还

要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期

分析是策划的第一步工作。

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价

值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总

建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。

因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖

商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为

是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据提案报告书“”的

好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，提案报告书“”制作的好

坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策