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上海二手房交易流程及注意事项
一、上海二手房交易流程是怎样的
法律常识:
一、上海个人二手房的交易流程分为“无需贷款的”和“需要贷款的”
(一)无需贷款的上海二手房买卖流程为:
1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知
道房屋的大致情况即可)
2、买方有初步意向,中介带其看房。
3、买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方
此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)
4、中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身世分量证复印件留下。
5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本
信息、房屋是否设定抵押或租赁等)
6、中介公司尽快将意向金交至卖方(较好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化
为定金。对双方都具有了约束力。
7、中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内
固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何
时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改)
8、双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后草案文本就转化为正式文本了。然后
打印(一般至少需要五本),双方亲笔签署,合同即时生效。
9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易
中心收件收据》,然后付尾款,交中介费(买卖双方各交房价的1%),去物业办理过户手续
等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。
10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
注:涉外人士,包括港澳台,买卖合同、借款合同须办理公证。
(二)需要贷款的二手房买卖流程
1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知
道房屋的大致情况即可)
2、买方有初步意向,中介带其看房。
3、买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方
此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)
4、中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身世分量证复印件留下。
5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本
信息、房屋是否设定抵押或租赁等)
6、中介公司尽快将意向金交至卖方(较好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化
为定金。对双方都具有了约束力。
7、中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内
固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何
时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改)
8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷
款公司,做初步评审,评审贷款人及评估房屋价格),防止其无法贷款或不能贷足而引发定
金纠纷。
房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤:
(1)主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女
等综合考虑),一定能够贷全额,那么中介公司会先进行第8项,然后凭此买卖合同,约买
方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。
(2)主贷人资信很一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方
无法贷款而引发纠纷,中介公司会到第7项后,直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。
等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。
9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。
10、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。
11、20个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证》,以及《他项权利证明》。
房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。
12、银行放款至卖方指定帐户。
二、个人二手房交易需要满足的条件如下:
1、取得房屋所有权证;
2、共有人同意出售的声明;
3、承租方放弃优先购房的声明;
4、房屋未设立抵押权;
5、与产权单位不存在限制出售约定。
三、个人二手房交易的注意事项:
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