“断供”如何影响下半年房地产复苏？.pdf

证券研究报告|宏观专题

2022年7月21日

“断供”如何影响下半年房地产复

苏？

[Table_Summary]

姓名

投资要点：

资格编号：S11305XXXXXX

港股执业证号：非必填

核心观点：我们测算2021年房地产停工率为6.6%左右，已销售但尚未交付的期

邮箱：xxxxx＠

房约为74亿平米，但在“保交楼”政策推进下，按揭贷款的实际风险敞口并不会

太高。“断供”事件后，下半年房地产政策重心将从“促复苏”向“保交楼”倾斜，

房地产销售和投资都将受到不同程度的影响。

风险敞口测算：（1）停工率：停工≠烂尾，2021年底房地产项目停工面积为4.57

亿平，约为当年施工面积的6.6%。

（2）未交付期房：我们通过两种方法测算2021年底已销售但尚未交付的期房面

积为74亿平米左右。

（3）风险敞口：假设停工期房项目中20%-50%烂尾，对应按揭贷款的风险敞口为

2880亿-7200亿元，但楼盘推进复工后，大部分业主仍会选择继续还贷，因此实

际风险敞口会更小。

“断供”事件如何影响房地产复苏：（1）政策：上半年房地产相关政策以促复苏、

稳增长为中心，“断供”风波后，下半年政策重心将向“保交楼”倾斜。

（2）销售：一是居民预期进一步减弱，从而加剧观望情绪，阻碍市场复苏；二是

“断供”事件后会进一步加剧房地产销售结构的分化，具体体现为：二手房好于新

房、现房好于期房。

（3）投资：“断供”可能带来融资收紧、竣工加速两个相反效果，但当前制约项目

竣工的关键因素仍然是资金问题。因此，融资收紧带来的房地产投资下行效应，将

显著大于竣工加速带来的投资上行，从而带动房地产投资整体向下。

（4）宏观经济：上半年经济增长2.5%，若三四季度分别达到5.0%、5.5%，全年

经济可达4%。如果下半年房地产复苏受阻，经济压力加大，需要宏观政策进一步

加码。

风险提示：房地产开发投资统计数据存在误差；“断供”事件演化超预期；项目复

工不及预期。

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

内容目录

1.停工涉贷的风险敞口测算4

1.1.停工率：2021年约为6.6%4

1.2.已售但未交付期房：2021年底约为74亿平5

1.3.风险敞口测算6

2.“断供”事件会如何影响房地产复苏？7

2.1.政策端：从“促复苏”到“保交楼”7

2.2.销售端：总量复苏受阻，结构分化加剧8

2.3.投资端：资金收紧，竣工加速10

3.风险提示13

2/14请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

图表目录

图1：每年停工面积5

图2：每年期房销售和交付6

图3：未交付期房6

图4：5年期LPR两次共下调20BP8

图5：房贷利率下调8

图6：消费者预期指数达到有数据以来最低9

图7：居民贷款和存款之差达到历史最高9

图8：70城房价仍处于下跌区间（%）9

图9：30城成交面积回落到低位9

图10：6月周均成交面积-相比5月环比增速10

图11：去年8月以来现房销售好于期房10

图12：新开工和竣工11

图13：商品住宅竣工率11

图14：房地产行业“负循环”11

图15：房地产投资增速（%）12

图16：房企资金来源12

图17：119家房企中剔除预收款后的负债率超过红线的数量（家）13