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中国商业地产现状与未来发展趋势

中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权

威的理论和规的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起

有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时

代或者还要推后到90年代才算是兴起。

那么什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规。我且简单

的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解

为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运

作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按

照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业

批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各

种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有

将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产畴的。我的看法比较简单，商业地产的载体躯

壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增

值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。

而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心

和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心）。购物中心的概念最早出现在20世纪30

年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开

始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。在中国，

购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。购

物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标

客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物

中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。根据相关资料反映，我国目前购物中心正处于开

发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模

的倾向，这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。因此，在不远的将来，购物中心

形态的商业地产将会由盲目投资建设而无序竞争进入理性包容消化和主题特色竞争状态。

一些成熟的开发商和运营商更是已经展开了新一轮购物中心主题化运动，力求在建设爆发

期后迅速的找到极具竞争力的创新的以功能组合化形式展现的商业地产定位，祈求通过

“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量。此举也将导致新一轮的各

类商业业态洗牌，商势圈各式商业重组，最后引发作为商业运营载体的房地产因势而动，投

资机遇层出。同时，由于建设爆发期的后遗症，不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中

心将会发生权益易手或者资产重组，将会由一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者

或者是具备运营资源整合能力的金融投资者以各种方式入主，以图掠取在特定条件下规避风

险的高增值和高回报。但是，有一点要注意，购物中心在诸多商业地产形态中是最为考验资

金和运营的中长线投入的，如果抱着是短线投机的心态，碰都不要碰！关于购物中心，我认

为有些观点也值得参考：譬如普遍有共识认为基于对购物中心作为投资工具进行价值分析，

研讨购物中心的价值如何在资本市场兑现，是投资基金和开发商的共同需要。购物中心的价

值分析核心首先是对其稳定的主营收益如何转化为资本市场的现实价值进行分析。在传统经

营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是目前大陆经营成功的购物中心的主

流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、

广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的

消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两

个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。通常一个成功的购物中心经过综合

创新，产生的衍生收益可以达到主营收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增长对主

营收益的增长具有同比性的效应。从这里也可以看到，购物中心此种形态商业地产未来的发

展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否提供高附加

值的高增长。当然这就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合了。

中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，有人还给