2023年营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析.pdf

营改增政策对建筑业及房地产业的影响分

析

我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改

革。实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业

还未掩盖到。

根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。

营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。5月1日起，“营

改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，

营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。

自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”

改革，“营改增”便大步向前。我们可以观看到2022年“营改增”

起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区

和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革

和完善增值税制度制度;第三步是立法。目前还处于扩围阶段。

目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业

营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万

户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。铂略财务培训从各渠道了解

到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上

报国务院。若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正

式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

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建筑业、房地产税率定为11%

建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重

要性不言而喻。建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，

相辅相成。假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游

不改下游，下游企业得不到抵扣。所以需要联动改革，将上下游一起

改革，从而形成完整的抵扣链。由于这两类行业业务简单，牵扯的主

体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，

可见是特别审慎地作出打算的。

目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营

业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地

产、建筑业的增值税税率均为11%。更多最新建筑行业分析信息请查

阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。

问题亟待关注，配套措施跟进

铂略调查结果显示，建筑业企业在新政实施后，税负短期必定

会上升。那些挂靠的中小型建筑商由于缺乏议价力量，无法将税负转

嫁到下游企业，在将来很可能面对险恶的生存危机。而大型建筑企业

必需加快转变内控管理和发票管理才能从营改增的巨变中游刃有余。

房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。房地产开

发成本中土地成本的占比高达60%。无论是二三线城市还是一线城市

的项目，土地成本都会影响房地产企业的税负水平。据测算，若土地

成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵

扣，税负较之前下降0.6个百分点。目前，业界就对土地购置费采纳

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“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。当然，涉及不动产形态不一，

企业内部架构多样化，以及地域化等因素影响，实际执行效果也会存

在差异。据了解，虚拟进项税不太可能在本次新政中体现。

建筑业在国民经济中的地位和作用日益增加，由于建筑行业具

有跨地区经营等特点，建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题

需要重视。而对于国民经济重要支柱之一的房地产业来说，其显著特

征是项目周期长，且成本与收入周期背离。“营改增”之后，房地产

项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配和总分机构纳税

对象是需要考虑到的。

机遇挑战并存，管控策划先行

增值税和企业所得税是相互结合的。营改增后，企业取得增值

税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成原来抵扣

所得税。反之，假如无法猎取发票，将蒙受双重损失。营业税时代不

重视发票的思维是错误理念。由于建筑业普遍是挂靠经营，挂靠经营

带来的就是在营改增下小型建筑公司，挂靠方往往不具备向大型供应

商选购的习惯，无法取得增值税专用发票。因此发票管理是营改增之

后的重中之重。假如只会做业务，没有发票管理，企业最终会被11%

的增值税和25%的企业所得税的税负压垮。

与此前的