参考市场价格确定评估价值评估依据.pdf

参考市场价格确定评估价值评估依据

常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法

资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的

技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一

整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。

概念

市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照

物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评

估方法的总称。

收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其

价值的各种评估方法的总称。

成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置

成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象

价值的评估方法的总称。

应用的必备条件

市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；

②有关交易的必要信息可以获得。

收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期

收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。

成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重

置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。

基本步骤

市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；

③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；

⑤综合分析确定评估结果。

收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括

资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来

的财务情况、行业水平、经营风险等；

②测算评估对象的未来预期收益；

③测算评估对象预期收益持续的时间；

④测算折现率或资本化率；

⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现

值；

⑥分析确定评估结果。

成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年

限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。

运用的基本参数

市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②

资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。

评估企业价值时，应该考虑的可比因素：行业（业务）标准和财务标

准。

收益法：收益额、折现率和收益期限。

成本法：资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和

资产的经济性贬值。

具体的评估方法

市场法：交易案例比较法和上市公司比较法适用于企业价值评估，直

接比较法和间接比较法适用于单项资产评估；而直接比较法可以演变

成现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数、成新率价

格调整法和价值比率法等，其中价值比率法适用于企业价值评估。

收益法：①针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分，可以分

为有限期和无限期的评估方法；②针对评估对象预期收益额的情形划

分，可以分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法。

成本法：成本法的各个参数有不同的具体方式来估算，还可以直接通

过综合成新率直接估算。重置成本有：①重置核算法；②价格指数法；

③功能价值类比法（生产能力比例法和规模经济效益比例法）；④统

计分析法。

资产实体性贬值有：①观察法；②使用年限法；③修复费用法。

资产功能性贬值有：估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产

加工能力、工耗、能耗、物耗等功能方面的差异造成的成本增加或效

益降低，相应确定功能性贬值。

资产经济性贬值有：①间接计算法；②直接计算法。

综合成新率的计算可以通过现场勘察、查阅资产的历史资料，向操作

人员询问资产的使用情形、维修保养情形等，对所获得信息进行分析

后综合确定的成新率。在评估实践中，综合成新率可以通过将年限成

新率和勘察成新率加权平均得到。

局限性

市场法属于比较客观性的方法，但目前我国市场对诸如企业价值等资

产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，影响评估专业人员在使

用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和评估对

象在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场的价格和资产价值的

差异，避免用价格取代价值，对可比参照物的选择要谨慎。

收益法是从资产的获利能力角度来确定资产的价值，如果该资产没有

收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无法计算，那么该资产无

法使用收益法评估。另外，收益法的操作含有较大成分的主观性，如

对未来收益的预测，对风险报酬率的确定等，从而使评估结果较难把

握。

成本法是资产评估中最为基础的评估方法，但由于成本法的理论基础

是成本价值论，使用该方法所测算出的企业价值无法从未来收益的角

度反应企业真实能为其投资者或所有者带来的收益。尤其是对于轻资

产的企