房地产估价理论与方法分类模拟题39-真题(含答案与解析)-交互.docx

房地产估价理论与方法分类模拟题39

(总分66.5,做题时间150分钟)

一、单项选择题

1.?

收益法求得的价值趋向于______，比较法求得的价值趋向______。

A.成交价格，理论价格

B.成交价格，市场价格

C.理论价格，市场价格

D.市场价格，理论价格

?

A??B??C??D??

????分值:2

答案:C

2.?

某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为______万元。

**

**

**

**

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:B

3.?

在房地产权利中，属于用益物权的是______。

A.自物权

B.地役权

C.抵押权

D.租赁权

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:B

4.?

当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以______为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发

?

A??B??C??D??

????分值:2

答案:A

5.?

在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用______进行预测。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.指数修匀法

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:C

本题涉及的考点是平均发展速度法。当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。

6.?

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于______万元。

**

**

**

**

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:A

该宗房地产的收益价格最接近于

??

7.?

未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用______评估。

A.收益法

B.成本法

C.比较法

D.长期趋势法

?

A??B??C??D??

????分值:2.5

答案:A

8.?

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于______。

A.市场价值

B.清算价值

C.快速变现价值

D.投资价值

?

A??B??C??D??

????分值:2

答案:D

本题考核的是投资价值。投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。

9.?

价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是______。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:D

10.?

下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是______。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

?

A??B??C??D??

????分值:1

答案:B

运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拔款，作为运营费用消耗了。

11.?

关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是______。

A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

?

A??B??C??D??

????分值:2

答案:A

本题考核的是价值时点原则。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。

12.?

一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为______万元(假定年折现率为5%)。

**

**

**

**

?

A??B??C??D??

????分值:2

答案:C

10万元+10万元/(1+5%)0.5+10万元/(1+5%)=29.28万元。

13.?

评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是______。

**、0.4