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城市规划管理经验-美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示--第1页

城市规划管理经验(200５,No.2北京规划建设）

——美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示

高岩Te－MingChａng

波士顿重建局(以下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市（市辖区内人口为５8．9

万人面积125．４平方公里)主管城市规划与经济发展的机构它是美国为数不多的将规划与

发展合二为一的例子。这就决定了它既要设立规划法规来限制盲目的房地产开发又要采取多

种形式来鼓励发展和管理房地产项目。笔者有幸在波士顿重建局工作数年,直接或间接参与

了城市规划与管理行为切身体会到它是如何充分行使州立法赋予的权力,将看似矛盾的双重

功能有效的处理和发挥。从它对房地产项目开发过程的参与、协调、审批、管理中可以给予

我们很多的启示。

一、重建局简介及地区规划分区法的发展历史

重建局成立于19５7年,经马萨诸塞州立法法案批准，所以它的立法权利来自于州一级,

但又是专门针对波士顿市的机构在某些问题上的处理可以独立于波士顿市政厅。它的财政预

算也与波士顿市政厅分开进行。重建局当年成立的重要原因是美国正在进行如火如茶的城市

更新运动许多大都市为了振兴衰落的城市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施

或由私人企业开发商业住房将迁居到郊区的人口吸引回城市。所以不论是否是居住还是商业

用地,重建局具有可以为了公众利益而征用城市土地的权力(这种权力称为“征用权”）付给

原拥有者当时的市场价格。这可以说是美国版的“拆迁办”。同时它还具有买卖土地及为促

进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策的权力。

除了前述成立的初始原因外创造良好的经济发展和居住就业环境提高市民的生活质量

也一直是重建局的工作宗旨因为它也被赋予规划控制都市的物质形态的权利。它本身既拥有

城市中的许多土地（大多是２０世纪６0年代城市衰落期买来的）.并主动去开发经营这些

土地;同时又立法管理监督其他的私有土地开发,提供最需要的住宅、办公楼等，从而指导城

市的发展方向。这两种功能的合并使得它能够完整地将规划制定的方针、原则贯彻执行到实

际的房地产开发项目中做到最小偏差所以规划与发展在这里是相辅相成的关系。

经过近50年的发展,重建局拥有城市规划、工作与社区服务、经济发展三大部门,共20

０名工作人员.这其中包括建筑师、城市规划师、城市设计师、项目经理、律师、经济师、

房地产金融分析师等多种专业人士。成立伊始的重建局有很强的自主性但近年来愈来愈注重

与市政厅的协作关系,目前它虽财政上独立,但是在城市规划方面很大程度上受市长先生直

接领导许多规划需要市长的签字才能最终生效.

自1880年以后，波士顿的政府机构开始直接参与到城市的物质形态发展中。19世纪后

期市政府先后建立了相互连接的绿化系统、给排水和废物垃圾处理系统.１914年,波士顿规

划委员会成立成为当时美国仅有的14个规划机构之一。１924年完成第一部分区图，启动

了分区法。1935年波士顿房屋局成立专门主管住宅开发改造。19５7年波士顿重建局成立后

合并了规划委员会与房屋局的权利和功能成为指导城市发展的核心机构。1９90年最后一个

区域分区制定完成后波士顿对建筑地点、土地使用、建筑高度、密度等就都有了详细的说明。

分区法是控制城市形态和发展的一项重要手段．早期的分区法一般由重建局内部制定属于排

除式.条文比较僵硬。２０世纪80年代以后波士顿社区组织的力量日益强大，民众积极要求

参与到城市的规划活动中。加之196９年美国国会在通过《全国环境政策法案》后强调环境

规划中民众的参与要求其有知情权及决定权。于是