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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题案例材料：

某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦，占地面积5000平方米，总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币，其中土地费用为1.5亿元，建筑工程费用为2.5亿元，其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后，商业大厦的年租金收入为1亿元，物业管理费用为2000万元，运营成本（包括物业管理、安保、清洁等）为5000万元。项目预计使用寿命为40年，折旧年限为20年，采用直线法计提折旧。

1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少？

2、计算该商业大厦的年净收益是多少？

3、计算该商业大厦的内部收益率（IRR）是多少？

第二题

案例背景材料：

某房地产开发公司计划在城市中心区域建设一个集商业、办公和居住于一体的综合性大楼。项目总投资为15亿元人民币，其中土地购置费用占总成本的30%，建筑施工及相关配套费用占50%，剩余部分用于前期设计咨询及后期营销推广等其他开支。预计整个项目的建设周期为三年半，从第一年年初开始至第四年末完成并投入使用。根据市场调研分析预测，在正式运营后的前五年内，该综合体每年可带来约2.5亿元人民币的净收益；之后随着周边配套设施完善以及品牌效应增强，每年净收益将以5%的速度递增。

此外，考虑到当前经济环境下的不确定性因素较多，公司决定采取保守财务策略，设定最低可接受内部收益率(IRR)为10%。同时为了保证资金链安全稳定，还要求该项目在启动后两年内能够实现正向现金流（即累计现金流入大于等于累计现金流出）。

问题：

1、请计算该项目的土地购置成本是多少？如果建筑施工期间遇到原材料价格上涨导致建筑成本超出预算20%，那么调整后的总成本将是多少？

2、基于给定的信息，请估算该项目在其生命周期内的净现值(NPV)。（提示：使用10%作为折现率）

3、假设公司希望将此项目的投资回收期控制在不超过6年内，结合题目中给出的数据，判断是否能达到这一目标，并简要说明理由。

第三题

案例材料：

某房地产开发公司拟开发一个位于市中心的地块，该地块面积为10万平方米，预计总投资为5亿元人民币。公司计划将该地块开发成一个集住宅、商业、办公为一体的综合体项目。以下是项目开发过程中的一些关键信息：

1.土地出让价格为每平方米3000元，预计支付土地出让金3亿元。

2.预计建筑工程费用为总投资的40%，即2亿元人民币。

3.预计销售住宅部分的收入为总投资的60%，即3亿元人民币。

4.预计销售商业和办公部分的收入为总投资的20%，即1亿元人民币。

5.项目预计销售周期为3年，销售过程中每平方米住宅的营销费用为5000元，每平方米商业和办公的营销费用为8000元。

6.项目预计运营成本（包括物业管理、公共设施维护等）为总投资的5%，即2500万元。

7.预计项目贷款利率为年利率6%，贷款期限为10年，首付款为总投资的30%，贷款额为总投资的70%。

1、根据案例材料，计算该项目预计的总销售成本。

2、计算该项目在销售周期内的平均销售速度。

3、分析该项目在财务上的可行性，并给出相应的财务指标。

二、论述题（30分）

题目：

请论述影响房地产市场供需平衡的主要因素，并结合当前经济形势分析这些因素对房地产市场的影响及政策建议。

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

案例材料：

某房地产开发公司计划在市中心开发一座综合性商业大厦，占地面积5000平方米，总建筑面积为10万平方米。项目预计总投资为5亿元人民币，其中土地费用为1.5亿元，建筑工程费用为2.5亿元，其他费用为1亿元。公司预计该项目竣工后，商业大厦的年租金收入为1亿元，物业管理费用为2000万元，运营成本（包括物业管理、安保、清洁等）为5000万元。项目预计使用寿命为40年，折旧年限为20年，采用直线法计提折旧。

1、计算该商业大厦的土地费用每平方米是多少？

答案：1.5亿元/5000平方米=3000元/平方米

2、计算该商业大厦的年净收益是多少？

答案：年租金收入-物业管理费用-运营成本=1亿元-2000万元-5000万元=7000万元

3、计算该商业大厦的内部收益率（IRR）是多少？

答案：此题需要使用财务计算器或财务软件进行计算，具体步骤如下：

将现金流入和现金流出的时间点列出，并标注相应的金额。

使用财务计算器的IRR功能，输入每个时间点的现金流量。

计算得出的IRR即为该商业大厦的内部收益率。

假设计算结果为IRR=10%。

第二题

案例背景材料：

某房地产开发公司