谁动了郑州新房市场的奶酪20240725.docx

策略研究|谁动了郑州新房市场的奶酪？

——二手房挤压系数持续提升下的项目竞争分析

01

郑州二手房挤压系数持续提升，找房热度占比已达79.3%

2024年上半年郑州市区新房成交208万方，同比减少34.0%。新房交易量下滑较大的原因主要有几个方面，首先受近两年土地成交量大幅下滑和开工量的减少，新房供应量明显降低；第二受到全国市场下行和民众就业环境影响，购房热情有所下滑；其三市民在购买房子时，对二手房的购房热情不断增加，挤压掉一部分的新房交易量。

表：郑州市区商品住宅新房成交量走势

同比

成交面积（万m2）

60.0%

40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%

-34.0%-40.0%

-60.0%

0

-46.6%

-27.1%

500

-7.5%

-15.5%

1000 0.9%

20.4%

24.5%

42.2%

2000

1500

根据安居客研究院最新监测数据，2024年6月份，全国46城二手房挤压系数平均为0.52，与5月持平（挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手

房对新房的挤压效应越强）。从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市（0.40）＜二线城市（0.51）＜三线城市（0.67）。郑州6月的二手房挤压系数为0.50，略低于二线城市0.51的平均值，二手房挤压系数高于郑州的二线城市分别为重庆、宁波、大连、无锡、福州、南昌、石家庄、杭州、济南、兰州，可见在郑州市场上新房的竞争力还是相对较强，但从近期发展趋势来看，郑州市场的新房受到二手房的挤压在逐渐提升。

图：2024年4-6月重点46城二手房挤压系数

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

从2023年1月到2024年的6月，郑州二手房热度占比从68.5%提升到了79.3%，

而二手房挤压系数在4-6月，也从0.47提升到了0.50，可见郑州市场的二手房对新房的冲击力越来越强，新房项目的需求越来越容易受到二手房的分流。

二手热度环比二手热度/一手+二手热度120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%

二手热度环比

二手热度/一手+二手热度

120.0%

100.0%

80.0%

60.0%

40.0%

20.0%

0.0%

-20.0%

-40.0%

100.0%

90.0%

80.0%

70.0%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%

79.3%

77.8%

77.5%

77.5%

76.7%

78.4%

76.9%

76.0%

74.9%

74.6%

73.9%

74.4%

74.8%

72.2%

72.0%

72.5%

70.3%

68.5%

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

从过往成交情况来看，2016—2021年郑州市区二手房成交量占比在20%—35%之间，但2022—2024年二手占比显著提高，2024上半年交易量占比达61%。无论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，二手房对新房市场的客户竞争都将越来越激烈。

100%80%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

新房占比 二手占比

33%

23%

22%

22%

21%

29%

42%

55%

61%

77%

78%

78%

79%

67%

71%

58%

45%

39%

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

02

知己知彼，错位竞争，做好相对优势透传和客户地图布局

在楼市承压之下，我们要做的是更精准地挖掘客户需求，做好市场竞品分析，错位竞争，将更合适的产品卖给更需求的客户。

首先我们来看近期新房市场的热门项目都有哪些。

6月郑州市新房找房热度最高的前10项目，位置分布较为分散，其中高新区、惠

济区、金水区各2个项目，二七、管城、经开、中原各1个项目，且较多分布在城市的三环间，其中热度最高的为惠济区的万科·民安雲河锦上项目。

2024年6月郑州市区新房找房热度值TOP10项目

资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库

接着我们简单分析下热度第一的项目万科·民安雲河锦上，它具体有哪些特点呢？该项目占地面积180亩，是一个超35万方建面的大盘，并且是2024年万科在郑

州的唯一纯新盘。近期主推户型为103平米的三室、134平米和144平米的四室，预

售单价在14100元/平方米左右。本项目的优势有：全