2024年第二季度中国办公楼市场报告.docx

2024年上半年，中国经济保持总体平稳运行，宏观政策密集出台发挥了稳定作用。尽管二季度经济增速略有回调，但外需环境逐步回暖、新动能加速形成等积极因素正在逐步累积，为经济的高质量发展提供持续动力。在企业层面，整体办公需求的恢复略显滞后，需求释放节奏仍显缓慢，全国主要城市甲级办公楼市场持续面临需求增长动力不足的挑战。具体而言，新租

需求维持低位，市场活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动；与此同时，一个积极的变化是，办公楼业主方在租赁策略上展现出更高的灵活性，价格因素激发了部分潜在的、寻求成本优化的租赁需求，从而促进了租赁流动性的小幅回暖。在全国甲级办公楼市场，尽管租金水平仍处于调整阶段，但部分城市已开始显现需求修复态势。

租金下降吸引搬迁需求，需求动能持续修复

单位：万平方米2024年第二季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率

单位：万平方米

35.0 70.0%

30.0 60.0%

25.0 50.0%

20.0 40.0%

15.0 30.0%

10.0 20.0%

5.0 10.0%

无锡沈阳武汉长沙南京苏州天津青岛宁波杭州西安重庆北京0.0 0.0%

无锡

沈阳

武汉

长沙

南京

苏州

天津

青岛

宁波

杭州

西安

重庆

北京

成都广州上海深圳-5.0

成都

广州

上海

深圳

-10.0

数据来源：仲量联行研究部，2024年7月

净吸纳量（左轴） 空置率（右轴）

-10.0%

郑州西安-20.0%

郑州

西安

2024年第二季度主要城市甲级办公楼空置率情况

西安 郑州

沈阳

北京天津

济南 青岛南京

无锡 上海苏州

百分比

成都重庆 武汉

长沙

杭州 宁波

（35-40）

（30-35）

（25-30）

（10-25）

昆明 贵阳 广州

深圳

数据来源：仲量联行研究部，2024年7月

2024年第二季度，净吸纳量录得49.7万平方米,较上季度小幅降低。其中，1.5线及二线城市表现较为亮眼，灵活的价格策略有效刺激市场需求，去化速度有所回暖。

一线城市净吸纳量录得23.6万平方米,环比有所回落。北京甲级办公楼空置率小幅上升0.3个百分点至12.1%，上海净吸纳量虽达115,700平方米，但成本驱动型需求向非中央商务区转移的趋势持续。广州深圳市场中，半数以上单笔成交面积小于1,000平方米，且租金敏感度仍然较高。

相比之下，1.5线及二线城市呈现需求好转态势。第二季度共录得净吸纳量26万平方米。以成都和青岛为例，这些城市通过灵活价格策略有效刺激了市场需求。上半年成都甲级办公楼新租面积较去年下半年上涨14.3%，青岛第二季度空置率环比下降4.5个百分点录得34.9%。

金融、科技互联网行业租户贡献主要大面积成交

2024年第二季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析

按企业来源

内资 外资

按行业

TMT

金融服务

专业服务业

能源 生物医药

房地与产建开筑发

数据来源：仲量联行研究部，2024年7月

制造贸易

全国甲级办公楼市场中，价格策略正在催化存量办公楼的流动性，但这一轮流动并未出现明显的行业聚集特征。成交仍主要聚焦科技互联网、金融和专业服务三个基石需求行业。在深圳，传统金融贡献了多笔超3,000平方米的大面积租赁成交。北京科技互联网行业的租户占到了全市租赁成交总量的四分之一。广州全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占据近七成。此外，在武汉，专业服务业延续了稳健扩张态势，占到甲级办公楼市场成交总量的19%。

与此同时，在广州、重庆等战略新兴经济加速聚集的城市，人工智能、航空航天、能源、数字经济等诸多重点产业链正在进一步推动当地商业及产业地产需求的增长，成为新的增长动力。整体而言，尽管存量流动性有所提升，但办公楼市场的行业集中格局仍未发生根本性改变，“三驾马车”依然是主导力量，而新兴产业则正在成为部分城市办公楼市场需求的新引擎。

全国供应继续放量，短期推升空置压力

第二季度，全国一线城市甲级办公楼市场共录得约26.1万平方米的新增面积，环比降低46%。这批新增供应全部集中在上海办公楼市场，其中，中央商务区录得一个项目竣工交付，即太平洋新天地商业中心T2，收获了较高的预租及问询量。非中央商务区共计3个项目竣工，小幅加剧市场竞争，全市甲级办公楼空置率环比上升0.5个百分点至23.5%。

1.5线及二线城市新增供应体量共计录得38.6万平方米，体量相较上季度翻倍。大多集中在新兴区域，对存量市场造成一定冲击。南京新街口板块录得一栋甲级办公楼交付使用，整体市

一一线线城城市市包括甲北级京、办上公海、楼广市州、场深圳供需关系图

净吸纳量 新增供应

场空置率环比上升1.5个百分点至29.8%。成都天府新区再迎总部楼宇：电