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房地产合作开发的四种方式案例分析

案例:A企业通过出让方式取得一宗土地便用权后,经建设规

划部门批准,建设商住楼项目;由于A企业没有房地产开发资质,

决定与关联单位B房地产开发企业合作,双方签订了委托开发、

销售协议;协议约定该开发顶目的所有成本、费用均由A企业支

付,开发产品委托B企业销售,销售合同由B企业与买方签订,但

是销售不动产发票由A企业开具,A企业按照该楼盘销售收入的

3%支付乙方开发、销售手续费;

实务中,拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较

常见,这样与具各房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会

应势而生;本案例中,A企业自身不具备开发资质,以自身名义取

得了建设工程规划许可证和施工许可证但是无法取得预售许可

证或销售许可证;即便与B企业合作开发,由于此种联建开发的

特殊性,也无法直接取得房屋的销售许可;只能在办理完毕产权

登记后进行房屋的二次转让;这是本案例中销售阶段要考虑的问

题;所以该商住楼的销售主体实质是A企业;B房地产企业只是受

托代建和代理销售而己;

大家关心的问题是,在这种情形下,该商住楼开发过程中合

作双方应当如何税务处理

我们知道,该商住楼是以A企业名义自行建造的,没有发生

土地权属变更以及转移,在项目竣工前与B房地产企业形式上签

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署的是委托代建合同;施工阶段除成本费用所签订合同的印花税

外,基本没有其他税金;

尽管A企业没有销售资格,如果在项目竣工前己经提前预售,

则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营

业税;按照土地增值税的规定预征土地增值税;按照房地产开发

经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文规定计算纳企

业所得税;

项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售,涉及的

也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所

得税和印花税;只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值

税的清算和企业所得税实际毛利额的调整;

B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢

B房地产开发企业不其有最终开发产品的所有权,不属于共

同投资、共同开发、共享成果的合作经营;其合同形式属于代建

房屋;而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托

方订有委托代建合同,并在合同上载明取费依据及标准；所建房

屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的,不发生土地

使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金;

假如B企业符合上述条件,仅仪是利用技术力量帮助A企业

管理工程和受托销售,其取得的代建管理费和销售代理费只计算

缴纳营业税,如果产生利润,另行征收企业所得税;

但是,这种代建方式实际上存在很大的纳税风险,对于B企

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业来说,假如未同时具备上述四个条件,主管税务机关可能对其

按销售不动产”税目征收营业税;毕竟关联企业之间的这种运作

比较常见,房地产企业以代建合同的名义进行开发销售,实际情

况一般不可能不垫付建设资金,特别是销售合同是由B房地产企

业与买方签订的,销售主体与实质不符;其中的税务风险需要综

合评估;

对于A企业来说,由于其不是房地产开发企业,项目完工土

地增值税清算计算扣除项目时,难