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浅谈物业公司设备设施管理的几点建议

设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好如下几方面工作：

（一）加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平

物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的

理解问题。例如，防火卷帘门的功能是在火灾时自动降落，阻断火势蔓

延，因此不能有物品阻挡其下落。但实际管理中经常发现防火卷帘门下

堆放物品或无指示标识，原因就在于管理人员或巡查人员对其作用不甚

了解。再比如，一些开关和阀门正常运行的状态或开或闭，如果混淆就

会影响使用，站在维修人员和巡查人员的角度就会发现，如果不标示出

工作状态的开关位置，那么检修时就可能误操作，日常巡检时就无法判

断是否正常，这时就会将标识细化。所以，设备设施的管理好坏，很多

时候受认识深度的限制。

要解决认识问题，就要加强培训。一是从战略层面上，决策层要提高

对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识，将其作为企业竞争力

的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要加深对设备

设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施的

关键控制点。

此外，物业设备设施管理的技术性极强，决定了技术水平是关键。

要根据企业发展战略，制定有针对性的培训规划，并在资源投入方面加

以倾斜。例如有专家提出，大型物业服务企业有必要设定系统工程师的

岗位，强化突出系统工程师的技术管理责任。这样才能保持企业技术水

平的稳定性和竞争力。

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（二）着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理

实现设备设施运行科学化管理，就是通过科学的管理规程和适宜的

技术手段，以尽可能低的管理成本，实现设备的安全、高效运行。

1、实施关键点控制。设备设施的功能、年限、状况和运行环境不

同，可能出现的故障类型和频率也不同，日常使用中需重点关注的内容

就有所差别，即需要控制的关键点就不一样。在建立台帐基础上，通过

检查检测，确定每个设备设施的运行控制关键点，并将其纳入日常的运

行监测体系。同时，通过规范的管理文件，将关键点控制的方法、流程

等固定下来作为作业指导。这是运行管理最重要、最基础的工作之一。

2、标识规范、统一、实用性强。为提高效率和质量，应建立统一

的标识体系（名称标识、状态标识、维护标识、安全标识等），制作成

《物业设备设施标识手册》。要做到“标识全覆盖”，所有设备设施都要

标识清楚规范。

这里需要注意标识的“实用性”问题。建立统一标识体系的目的，

是提高设备运行控制的效率，如不从实操性出发，就不能很好地达到目

的。以指示性仪表为例，其工作时有数值指示，如温度、气压、水压等，

藉此可判断工作状态是否正常。这对于专业的技术人员不是太困难，但

日常巡查有时由其他管理人员完成，这时就无法通过仪表读数来判断设

备正常与否。即使完全由技术人员来做，还有一个效率和可行性问题—

—如果仪表位置不是非常理想，读取数值就变得困难；仪表众多时，即

使读取数值，单凭记忆也无法判断是否正常。如此一来，对这些设备的

日常巡检必定流于形式，运行管理就会留有隐患。此时标识的“实用性”

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就非常有必要：如果是指针式仪表，就把仪表正常工作时指针的上下限

位置用醒目颜色标示出来；如果是数字式仪表，就把正常工作的数值范

围标示于便于观察的地方。如此一来，任何人员都可一目了然，立即判

断设备是否正常。可见，即使有