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2022年物业管理行业分析报告

2021年，物业管理行业的发展呈现出资本赋能和格局重

塑的趋势。其中，在管面积方面，增量市场和存量并购为物业

上市公司带来了较强的确定性增长。未来，除了新委任拓展外，

收并购也将成为最为直接的拓展方式。同时，物业管理公司之

间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/

月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的

潜力来看，存量物业费提价难度较大，但是增量高端工程和非

住宅物业的物业费存在提升空间。

二、本钱方面，智能化投入成为降本增效的关键。各家公

司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。智能化的投

入，使得百强物业在提升效劳质量的同时降低根底效劳对人力

的大量占用，扩大了管理半径。此外，增值效劳也成为物业管

理行业的重要发展方向。目前，数家主流物业企业的增值效劳

毛利占比到达3-5成，且增值效劳的形式更加多元化。

三、国际视野方面，日本最大物业效劳公司长谷工的发展

经验值得借鉴。XXX是XXX，除了单纯的物业效劳外，公司

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在地产相关效劳领域的拓展也值得关注。业务包括房屋中介、

租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩奉献已经超过传统

的物业效劳板块。

四、估值及投资建议方面，物业效劳公司属于轻资产行业，

拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值。建议

关注具备资源禀赋以及内生扩张能力带来确实定性增长的企业，

如XXX效劳、雅生活效劳以及绿城效劳等。同时，增值效劳

方面具备突破空间的社区效劳运营商，如彩生活等也值得关注。

我们早在2022年开始研究物业管理及社区增值服务。在

两篇深度研究报告中，我们探讨了社区O2O的发展路径和增

长空间。我们认为，在社区生态圈中分享共赢是未来的必由之

路，也是房地产后市场业务实现巨大成长的突破口。

在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们

之前的判断。我们的社区O2O系列的第四篇，也是围绕

物业管理行业深入思考的第三篇，跨越数年周期，审视未来。

一、强者恒强，龙头隐现

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标准的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速

发展和并购整合。物业管理行业呈现出几大特点：

1.集中度快速提升。根据中指百强物业报告统计，2022年

百强企业管理面积均值超过3000万平方米，百强物业服务企

业市场占有率达到32.42%，比2022年提高了3个百分点，集

中度快速提高。TOP10企业管理面积均值超过2亿平方米，

市场占有率达到11.06%，比2022年提高了1个百分点。

2.扩张重心逐步从外扩转向深耕。2022年，百强企业进入

城市数量均值为28个，全国化布局的步伐有所放缓，但规模

扩张的重心转向区域深耕，单位城市工程数量均值为6.35个，

单个工程管理面积达到17.79万平方米，同比增长8.28%。

三、多元融资渠道拓展

除了在股权融资方面迅速发展，物业管理公司的多元融资

渠道也在突破。物业管理公司签署的物业合同通常期限较长，

现金流较为稳定，因此可以通过发行企业ABS的方式实现融

资的目的。根据wind数据统计，自2022年8月12日XXX发

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