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老旧小区改造技术标

2017年中心城老旧住宅小区改造提升工程项目（东城街道）设计

第一标段

技

术

标

书

一、对工程的认识

1、工程概况

近年来，随着我市城市化进程加快，居民的生活条件及居住环境

得到极大改善和提高。然而，由于受历史的限制，早期建设的城市老

旧住宅小区与我市良好的宜居环境相比相形见拙，与日益完善的城市

功能相比日趋滞后,已成为当前我市城市化进程中亟需改进和加强的薄

弱环节。

近年来，东营市委、市政府高度重视居民住房问题，加快住宅建

设步伐，实施住宅小区改造提升工程，市民居住条件有了较大改善。

但受多种因素影响，市区内部分住宅小区仍然存在设施不配套、物业

管理不到位、环境脏乱差等问题，居民改善居住生活环境的愿望十分

强烈。为解决小区环境问题，提高居民生活质量，提升城市形象，东

营市决定开展老旧小区整治改造工作。2016-2020年，利用五年时间，

对全市1998年及以前建成的老旧小区实施改造。

本次改造主要针对东城街道范围内的23个小区进行改造提升。改

造提升内容主要包括路面硬化、雨污分流、绿化补植、停车位改造、

完善消防设施和水、电、气、暖管线改造等。

二、设计工作大纲

1、工程的技术分析

老旧住宅小区普遍存在房屋及其配套设施失修失养严重，环境

“脏、乱、差”，基础设施配套不足，居民生活不便等问题。

老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚

至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶

段”，如房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定

期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛

生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准

低，消防设施自然损坏、人为破坏现象严重，造成很大的消防安全隐

患。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民

实际需求的矛盾相当突出。

具体表现在：一是建设标准低，公共配套设施不全。老旧住宅小

区建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。供电、

供水、供暖、供气等专营管网设施设备严重不足，居民活动场所、公

共绿地、停车场、管理用房、环卫、安防及消防等设施不完备，公建

配套设施规划配置比例低，给居民生活带来不便。二是房屋基础设施

陈旧老化。供水、供电、供气管网老化，跑冒滴漏现象严重；下水和

排水管道破损、堵塞，基本丧失城市防汛功能，雨水、污水混流；小

区道路老化，路面破损，绿地布局混乱；消防设施和井盖自然损坏、

人为破坏和被盗现象严重，安全隐患突出。

2、对工程问题的处理措施

①、修复小区内的破损道路；

②、清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；

③、拆除部分绿化花池，改造为停车位，楼前、楼后场地改造为

停车空间；解决停车位紧张的问题；

④、住宅与沿街商铺混用的下水管线重新分设；

⑤、清淘、维修下水管线和化粪池，按照需要和有关要求进行增

设；

⑥、更新老化严重的供电线路，供暖、供水和供气管线；

⑦、有条件的小区，可合理增设休闲座椅，安装健身器材，建设

小区游园；

总之，以进一步提升和推进我市住宅小区总体水平，提高整体人

居环境质量为目标，以治理小区环境“脏、乱、差”，完善小区功能

为重点，进行全面综合治理改造，逐步改善小区环境质量，努力为居

民打造一个环境优美、秩序井然、适宜人居的良好生活环境。

三、技术方案及相关说明

1、方案设计独创性、可行性

1.1总体设计思路

总体设计贯彻“以人为本，循环经济，节约型社会和可持续发展”

思路，充分抓住项目中的关键性问题，采取有效的解决措施，做好项

目的总体综合协调，提高对项目的理解和驾驭能力。

1.1.1指导思想

1)把握本工程的功能定位，处理好本项目与各规划层面的协调关

系。

2)注重方案的可行性、工程建设的可操作性、经济的合理性、管

理养护的方便性。

3)体现环境保护和景观设计的重要性。

4)积极采用新技术、新材料、新工艺，充分发挥项目的经济效益。

1.1.2设计目标

本项目的设计目标是将本工程建设成为“安全舒