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2022年西宁房地产市场分析

据近期有关部门对国内37座大中城市房地产市场调查显示：依据

居民家庭人均可支配收入、三口之家年收入、年节余、每平方米房价、

简约两居室平均总价等要素的综合调查，西宁市位居后位，与周边城

市相比，西宁市的商品房销售价格是最低的。那么，西宁市是如何掌

握房价非理性增长的呢？

其一，西宁的房地产开发商是以“成本定价”的。西宁市的房

地产开发并不像外地一些大城市一样，按“需求定价”，只要有高价

就卖。受地域影响，西宁建筑成本较高，一是运输成本高，多数材料

靠外地供应；二是建筑投入高，西宁地处寒冷地区，节能指标高，如

西宁地区的墙体是37厘米厚，其他地区多为24厘米厚。

其二，购房群体以自住型为主。始终以来，西宁购房者中大部

分为改善型、自住型购房人员，在这种状况下，投机性购房空间有限。

其三，与周边城市比价格低。在全国全部省会城市中，西宁房

价较低，不及外省区二三线城市。和周边城市兰州、银川相比，人口

差不多、居民收入也差不多，但兰州、银川的商品房均价达4000

元左右，西宁只有2500元左右，这些地区的最高房价每平方米达7000

元，而西宁的最高房价则在4000元左右。据2022年前三季度西宁与

周边城市商品住宅供需状况比较：兰州、银川、西宁商品房实际登记

销售面积为106.52万平方米、176.3万平方米、118.05万平方

米，平均销售价格3522元/平方米、2934元/平方米、2574元/平方

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米。

其四，价格在合理范围内。多年来进展平稳的西宁楼市，受全

国大环境影响，2022年房价也曾不断攀升，但没有跳出合理的范围。

据当地房产局“城房指数”统计显示：2022年9月，西宁市商品住

房同质价格为2529.75元/平方米，比指数基期2022年1月份上涨

30.35个点，与2022年同期相比，上涨17.87个点，与2022年年初

相比，上涨了9.3个点，与2022年其次季度相比，上涨了0.6个

点。价格连续保持上涨态势。但这个上涨幅度接近建设成本上涨的幅

度，因此，西宁商品住房价格依旧在合理范围之内。

据了解，西宁房地产投资增长始于1996年，当时西宁市仅有

房地产开发企业46家，当年完成投资2.07亿元。1999年开发投资

比1998年增长39.3%，2000年之后，开发投资增速呈波动状态。2022

年~2022年间，受国家宏观调控政策影响，投资增速分别回落到8.53%

和7.55%，为2022年以来的最低点，但房地产开发投资规模在逐年

扩大。2022年西宁市房地产开发企业达262家，完成投资额31.6亿

元。2022年1月-11月，西宁房地产开发新开工面积为200.59万平

方米，同比下降20.47%，房屋竣工面积为74.52万平方米，同比增

加28.83%。

西宁市房地产业在健康进展过程中，市场需求始终比较旺盛，

房产价格也稳步上涨。1998年-2022年，西宁市共销售商品房屋面积

490.55万平方米，占同期竣工房屋面积的比重达55.4%。此间，商品

住宅购买对象也发生了巨大变化，1997年销售给个人的商品住宅比