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房产交易——租赁学问全解

第一部分：租赁业务学问1、二手房租赁经纪业务

①公司租赁业务的流程是什么？

房客源开发→需求理解与匹配→带看→斡旋与谈判→签单→物业交割

②在与业主/承租客户沟通中，哪些信息必需记录清楚？

业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业状况等

承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等

2、租赁合同的相关学问

①租赁合同的内容应包括哪些？

当事人姓名或者名称及住宅。

房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。

租金和押金数额及交付方式。

租赁用途和房屋使用要求。

房屋和室内设施的平安性能。

租赁期限。

房屋修理责任。

物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。

争议解决方法和违约责任。

其他商定。

②《合同法》对租赁期限是如何规定的？

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但商定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

③在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁担当？

出租人应当依据商定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合商定的用途。

承租人应当依据商定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有商定或者商定不明确的，应当依据租赁物的性质使用

承租人依据商定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不担当损害赔偿责任。

承租人未依据商定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

承租人应当妥当保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当担当损害赔偿责任。

④在承租期间，对室内租赁物的修理所产生的修理费用由谁担当？

出租人应当履行租赁物的修理义务（当事人另有商定的除外），承租人在租赁物需要修理时可以要求出租人在合理期限内修理。出租人未履行修理义务的，承租人可以自行修理，修理费用由出租人负担。因修理租赁物影响承租人使用的，应当相应削减租金或者延长租期。

⑤“买卖不破租赁“是什么意思？

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使全部权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的全部人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同连续有效；

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以依据原租赁合同租赁该房屋；

租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同连续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋受让人连续履行原租赁合同。

⑥什么是房屋承租人的“优先购买权”？

优先购买权是指依照法律规定或合同商定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

⑦租赁期间届满时，承租人连续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租期如何界定？租赁期间届满，承租人连续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同连续有效，但租赁期限为不定期。3、租金发票相关

①租赁发票开取的地点：

主城六区：华侨路35号房产交易中心二楼自2017年4月1日起不再办理租赁税收相关业务，个人出租主城六区房屋租赁税收业务请往其它代征点办理，具体如下表；个人转租主城六区房屋租赁税收业务在房产交易中心三楼办理。

江宁浦口：租赁税收业务服务地点不变，分别在江宁房产局（天印大道）、浦口房产局。

3、主城六区个人出租房屋租赁税收代征点地址

序号

区属

名称

地址

联系电话

1

玄武区

玄武区住建局

珠江路330号2

玄武区政府政务大厅

珠江路455号3

秦淮区

秦淮区住建局

瑞金路10号4

朝天宫地区租赁服务站

南台巷2号5

建邺区

建邺区政府行政服务中心

雨润大街99号2号楼87778548

6

江东管委会

云锦路71号7

鼓楼区

鼓楼区住建局

云南路24号8

鼓楼区政务大厅

中山北路540号9

栖霞区

栖霞区住建局

和燕路354号10

仙林地区租赁管理站

杉湖西路8号11

雨花台区

雨花台区行政服务中心

软件大道106号12

雨花台区板桥街道代征点

板桥振兴路59